Cổ phiếu bất động sản: Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét?

(BĐT) - Theo đánh giá của các công ty chứng khoán, trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) gặp phải những khó khăn nhất định do siết tín dụng, quá trình phân hóa của nhóm cổ phiếu này sẽ diễn ra ngày càng sâu sắc. Đặc biệt, dòng tiền sẽ tập trung vào số ít cổ phiếu BĐS có chất lượng dự án tốt và quỹ đất lớn.
Dòng tiền sẽ tìm đến các công ty bất động sản có quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019. Ảnh: Nhã Chi
Dòng tiền sẽ tìm đến các công ty bất động sản có quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019. Ảnh: Nhã Chi

Thị trường bất động sản gặp khó

Nhóm cổ phiếu BĐS không chỉ dẫn đầu về số lượng cổ phiếu có vốn hóa lớn, mà còn là nhóm cổ phiếu có độ phủ rộng khắp ở cả sàn HOSE, HNX và thị trường UPCoM. Nhóm cổ phiếu này cũng được đánh giá là nhóm ngành cơ bản, quan trọng, gắn liền với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo số liệu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, nhóm ngành BĐS cũng dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận năm 2018 với mức tăng gấp đôi. Theo sau là ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm.

Bước sang năm 2019, thị trường BĐS được dự đoán sẽ gặp khó khăn khi Thông tư 19/2017/TT-NHNN yêu cầu các ngân hàng phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40%. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh BĐS cần nguồn vốn ngân hàng, đặc biệt là vốn trung hạn, dài hạn. Trên thực tế, trong các dự án phát triển BĐS, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15 - 20%, còn lại 80 - 85% nhu cầu vốn chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Chính vì vậy, quy định trên tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN sẽ thu hẹp nguồn tín dụng cho BĐS.

Bên cạnh đó, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một điểm khác của Thông tư 19 cũng nhằm hạn chế tín dụng cho BĐS là việc tăng hệ số rủi ro tín dụng cho hoạt động này từ 150% lên 200%. Với sự điều chỉnh này trong khi vẫn phải đáp ứng quy định về tỷ lệ an toàn vốn, nếu ngân hàng không tăng được vốn tự có trong thời gian tới thì quy mô tín dụng cho BĐS cũng sẽ giảm. Trong khi đó, việc tăng vốn tự có không phải là đơn giản đối với các ngân hàng. Từ đây cũng đặt ra bài toán huy động vốn cho các doanh nghiệp BĐS.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS đã trải qua quý I/2019 khá trầm lắng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong quý I/2019, các con số đều sụt giảm như nhiều đơn vị đã công bố, tổng lượng giao dịch thành công cũng không cao. Tại Hà Nội, trong quý I có 5.206 sản phẩm mới được chào bán ra thị trường, nhưng giao dịch thành công chỉ có 3.200 sản phẩm, sức hấp thụ thấp hơn nhiều so với quý IV/2018. Còn tại TP.HCM, trong quý I, có 3.274 sản phẩm chào bán, trong đó có gần 3.000 giao dịch thành công.

Những con số sụt giảm cả về lượng sản phẩm mở bán và giao dịch thành công tại hai thị trường BĐS đầu tàu của cả nước cho thấy sự giảm tốc của thị trường BĐS so với những năm gần đây, nhất là các năm 2017 - 2018. Trong năm nay, ngay từ quý I, các con số cũng giảm so với cùng kỳ năm trước và so với quý IV/2018. 

Nhận dạng cổ phiếu bất động sản tiềm năng

Trước bối cảnh như vậy, các công ty chứng khoán cho rằng, cổ phiếu BĐS sẽ có sự phân hoá ngày càng sâu sắc. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững vàng và quỹ đất sạch lớn sẽ là đích đến của dòng tiền.

Theo khuyến nghị của Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), dòng tiền sẽ tìm đến các công ty BĐS có quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019. Điều này giúp đảm bảo việc hạch toán lợi nhuận giai đoạn 2020 - 2022. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên lưu tâm doanh nghiệp có khả năng tăng trưởng lợi nhuận tốt nhờ vào các dự án có thể bàn giao trong năm 2019.

Trong báo cáo chiến lược đầu tư 2019, Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, nhiều công ty có ý định rõ ràng cho việc phát triển các dự án quy mô lớn. Thị trường địa ốc nói chung vẫn phải đối mặt với rủi ro pháp lý chưa được giải quyết. Nhưng các công ty có khả năng tài chính mạnh, có dự án với yếu tố pháp lý ổn định và khả năng triển khai dự án tốt sẽ có triển vọng.

Bên cạnh đó, báo cáo cho rằng, nhu cầu nhà ở phân khúc thấp và trung cấp đang tăng lên, trong khi nguồn cung bị thắt chặt do yếu tố pháp lý dự án. Đây là cơ hội cho các nhà phát triển có quỹ đất sẵn sàng. Năm 2019 là thời điểm tích lũy cổ phiếu BĐS một cách chọn lọc. Quỹ đất và khả năng phát triển dự án là yếu tố cốt lõi.

Hoàng Việt