 |
| Điểm nghẽn của thị trường không chỉ nằm ở thủ tục pháp lý, mà sâu hơn là ở cấu trúc nguồn cung và khoảng trống chính sách đối với nhóm thu nhập trung bình đô thị. Ảnh: Bảo An |
Các số liệu từ cơ quan quản lý và hiệp hội ngành nghề cho thấy, điểm nghẽn của thị trường không chỉ nằm ở thủ tục pháp lý, mà sâu hơn là ở cấu trúc nguồn cung và khoảng trống chính sách đối với nhóm thu nhập trung bình đô thị.
Luật đã đổi, nhưng nguồn cung vẫn “chảy nhỏ giọt”
Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, cùng với Luật Đất đai 2024, tạo ra khung pháp lý mới cho thị trường bất động sản. Trên bình diện cả nước, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, bắt đầu được cải thiện sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Theo số liệu được Bộ Xây dựng tổng hợp và HoREA dẫn lại, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước mới hoàn thành 196 dự án nhà ở xã hội với 170.129 căn, chỉ đạt 37,4% mục tiêu đề ra cho giai đoạn này và mới tương đương khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Đáng chú ý, riêng năm 2025 đã hoàn thành 102.633 căn, chiếm tới hơn 60% tổng số căn hoàn thành trong cả giai đoạn 5 năm, cho thấy nguồn cung chỉ thực sự “tăng tốc” khi có chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương.
Tuy vậy, khi nhìn riêng vào TP.HCM, bức tranh lại kém sáng hơn. Nhiều năm liền, số lượng dự án nhà ở thương mại được triển khai và mở bán mới tại thành phố ở mức thấp, khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Các chuyên gia nhận định, luật mới đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn, nhưng quá trình chuyển hóa từ chính sách sang dự án cụ thể vẫn cần thời gian, đặc biệt với những địa phương có mật độ dự án và thủ tục phức tạp như TP.HCM.
Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhiều dự án vẫn đang “nằm chờ” vì vướng mắc ở khâu thực thi, từ quy hoạch, đất đai đến nghĩa vụ tài chính. Điều này khiến nguồn cung trên thực tế chưa thể tăng nhanh, dù khung pháp lý đã có những thay đổi quan trọng.
Khoảng trống “nhà ở giá phù hợp” và bài toán chưa có lời giải
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường TP.HCM hiện nay là sự thiếu vắng phân khúc “nhà ở giá phù hợp” – loại hình được xem là đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp.
Theo phân tích của HoREA, “nhà ở giá phù hợp” là các căn hộ chung cư có diện tích khoảng 50–70 m², từ 1–2 phòng ngủ, đơn giá khoảng 30–70 triệu đồng/m², tương ứng mức giá 2–5 tỷ đồng mỗi căn. Đây là phân khúc nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, dành cho nhóm người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để tiếp cận các dự án nhà ở thương mại có giá cao.
Tại TP.HCM, phân khúc này gần như đã biến mất khỏi thị trường sơ cấp trong nhiều năm. HoREA cho biết, năm 2020, toàn thành phố chỉ có 163 căn được xếp vào nhóm “nhà ở giá phù hợp”, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, các dự án mở bán mới hầu như chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% tổng số sản phẩm đưa ra thị trường.
Trong khi đó, nhu cầu thực tế lại nằm ở nhóm người có thu nhập trung bình đô thị – những cá nhân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng/tháng hoặc các hộ gia đình trẻ với tổng thu nhập 40–50 triệu đồng/tháng. Nhóm này không thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại giá cao, dẫn đến tình trạng “mắc kẹt” trên thị trường nhà ở.
Các công ty tư vấn quốc tế như CBRE và Savills cũng nhiều lần chỉ ra sự lệch pha cung – cầu tại TP.HCM. Theo các đơn vị này, việc nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp không chỉ đẩy mặt bằng giá lên cao, mà còn làm giảm khả năng phục hồi bền vững của thị trường, bởi nhu cầu ở thực không được đáp ứng đầy đủ.
Từ luật mới đến thực tế thị trường
Nhìn từ góc độ chính sách, các chuyên gia cho rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới là bước tiến quan trọng, nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để bài toán nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình đô thị. HoREA cho rằng, luật hiện hành chưa có cơ chế đủ mạnh để hỗ trợ phát triển “nhà ở giá phù hợp”, cả ở phía doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Hiệp hội đã kiến nghị cần bổ sung các chính sách tín dụng ưu đãi, cho phép người mua nhà ở giá phù hợp được vay vốn với lãi suất hợp lý trong thời gian dài, đồng thời có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc này. Nếu không, thị trường có nguy cơ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn: nguồn cung tăng chậm, cơ cấu sản phẩm lệch pha và giá nhà neo ở mức cao.
Sau hơn một năm luật mới có hiệu lực, thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy những tín hiệu ổn định hơn, nhưng chưa đủ để giải tỏa áp lực nhà ở cho số đông người dân. Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra không chỉ là khi nào nguồn cung sẽ tăng, mà là liệu sự tăng trưởng đó có đi đúng vào phân khúc mà thị trường thực sự cần hay không.
