 |
| Nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý và cấu trúc vốn. Ảnh: Gia Tường |
Nguồn cung tăng tốc nhưng dòng vốn vẫn chảy chậm
Thị trường NƠXH đang ghi nhận những chuyển động mạnh hơn sau hàng loạt chỉ đạo thúc đẩy từ Chính phủ và Bộ Xây dựng.
Nghị quyết số 07/NQ-CP ban hành đầu năm 2026 giao chỉ tiêu phát triển NƠXH cho từng địa phương trong giai đoạn 2026 - 2030, riêng năm nay cả nước phải hoàn thành hơn 158.700 căn hộ. Áp lực tiến độ lập tức đẩy nhiều địa phương vào guồng tăng tốc.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy chỉ trong 4 tháng đầu năm 2026 đã có thêm 40 dự án NƠXH được khởi công với quy mô khoảng 36.590 căn hộ. Lũy kế trên cả nước hiện có 226 dự án đã khởi công với khoảng 228.725 căn, tương đương 144% chỉ tiêu được giao. Đồng thời, khoảng 5.426 căn hộ đã hoàn thành đưa vào sử dụng; 25 địa phương đạt và vượt chỉ tiêu khởi công năm nay.
Diễn biến này cho thấy phân khúc NƠXH đang thực sự được kích hoạt trở lại sau thời gian dài tăng trưởng chậm. Tuy nhiên, phía sau bức tranh nguồn cung là một thực tế khác: dòng vốn vẫn chưa theo kịp nhu cầu của thị trường.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từng được kỳ vọng trở thành “đòn bẩy” lớn cho NƠXH với sự tham gia của BIDV, Vietcombank, VietinBank và Agribank. Song tiến độ giải ngân thực tế vẫn khá chậm so với quy mô chương trình.
Đến nay, mới có 38/63 địa phương công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn. Tổng cộng khoảng 100 dự án đủ điều kiện tiếp cận chương trình tín dụng này với nhu cầu vay vốn khoảng 70.000 tỷ đồng.
Dù vậy, tổng số vốn giải ngân thực tế hiện mới đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương chưa tới 3% quy mô toàn gói. Trong đó, khoảng 2.940 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư tại 21 dự án; người mua nhà mới tiếp cận khoảng 460 tỷ đồng tại 19 dự án.
Khoảng cách rất lớn giữa quy mô gói tín dụng và lượng vốn giải ngân phản ánh khả năng hấp thụ vốn của thị trường vẫn còn thấp. Nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý và cấu trúc vốn.
Để đủ điều kiện vay vốn ưu đãi, doanh nghiệp phải hoàn tất nhiều khâu liên quan đến quy hoạch, giao đất, xác định giá bán, phê duyệt đối tượng mua nhà và thủ tục đầu tư.
Nhiều dự án mất vài năm mới hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Khi đủ điều kiện triển khai, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay đã tăng mạnh, khiến hiệu quả đầu tư bị bào mòn đáng kể. Trong khi đó, biên lợi nhuận của NƠXH hiện bị khống chế ở mức khoảng 10%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.
Một doanh nghiệp đang phát triển NƠXH tại phía Nam cho biết, rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở đầu ra mà ở chi phí vốn và thời gian thực hiện thủ tục. Nếu dự án kéo dài vài năm mới xong pháp lý thì toàn bộ bài toán tài chính gần như phải tính lại từ đầu.
Không chỉ chủ đầu tư, người mua nhà cũng tỏ ra khá dè dặt khi tiếp cận các khoản vay dài hạn. Mức lãi suất ưu đãi hiện chỉ thấp hơn khoảng 1,5 - 2% so với lãi suất thương mại bình quân trên thị trường. Khoảng chênh này chưa đủ hấp dẫn đối với nhóm lao động thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Đáng chú ý, thời gian hưởng ưu đãi còn khá ngắn so với chu kỳ vay mua nhà. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi theo thị trường. Đây là điều khiến nhiều người lao động lo ngại nhất khi quyết định vay mua nhà.
Cần cơ chế vốn dài hạn thay vì giải pháp ngắn hạn
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng NƠXH là phân khúc mang tính an sinh nên không thể phụ thuộc hoàn toàn vào vốn thương mại. Theo ông, thị trường cần một cơ chế vốn dài hạn với chi phí thấp và ổn định hơn để cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà có thể tiếp cận thực chất.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định cơ chế tín dụng hiện nay mới dừng ở mức hỗ trợ một phần chứ chưa phải tín dụng chính sách đúng nghĩa dành cho NƠXH.
Ông Châu cho rằng, người mua nhà cần các khoản vay kéo dài 20 - 25 năm với mức lãi suất ổn định khoảng 4,5 - 5%/năm mới đủ khả năng xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn. Điều người lao động lo nhất hiện nay là lãi suất sau thời gian ưu đãi. Nếu lãi suất thả nổi tăng mạnh thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn
Nhìn từ phía cơ quan quản lý, áp lực tăng tốc nguồn cung cũng đang ngày càng rõ hơn.
Cuối tháng 4/2026, Bộ Xây dựng ban hành Công điện số 08/CĐ-BXD yêu cầu các địa phương khẩn trương triển khai thủ tục để tiếp tục khởi công thêm nhiều dự án NƠXH trong quý II và quý III năm nay nhằm chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng yêu cầu áp dụng cơ chế “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” đối với thủ tục hành chính liên quan đến NƠXH nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Các địa phương cũng được yêu cầu bố trí cán bộ chuyên trách theo dõi lĩnh vực NƠXH để tránh tình trạng ách tắc thủ tục kéo dài.
Không dừng ở câu chuyện pháp lý, cơ quan quản lý còn yêu cầu cập nhật giá vật liệu xây dựng sát thực tế nhằm hạn chế rủi ro trượt giá cho doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục biến động.
Giới chuyên gia cho rằng, để giải quyết căn cơ bài toán vốn, Việt Nam cần sớm hình thành quỹ phát triển NƠXH hoặc các định chế tài chính chuyên biệt thay vì phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng thương mại.
Khi nguồn vốn dài hạn được thiết lập ổn định, đi cùng với việc rút ngắn thủ tục đầu tư và chuẩn bị quỹ đất sạch tại địa phương, phân khúc NƠXH mới có thể tăng tốc đúng kỳ vọng.
Nếu không tháo gỡ được điểm nghẽn dòng tiền, mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 sẽ tiếp tục đối mặt khoảng cách lớn giữa chủ trương và thực tế triển khai.
