 |
| Khó khăn lớn nhất hiện nay là tạo sự đồng thuận giữa người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý, đặc biệt trong các vấn đề liên quan bồi thường, tái định cư và hệ số hoán đổi căn hộ. Ảnh: Internet |
Thanh Đa “khởi động” lại tiến trình cải tạo chung cư cũ
Theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, 6 lô chung cư thuộc cư xá Thanh Đa gồm các lô 1, 2, 8, 9, 10 và 11 sẽ được tổ chức di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt trước đó.
UBND TP.HCM giao UBND phường Bình Quới ban hành quyết định di dời, phối hợp cùng các cơ quan liên quan tổ chức di dời cư dân, bao gồm cả các hộ đang sử dụng nhà thuộc tài sản công. Đồng thời, Sở Xây dựng được giao thực hiện thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại các block này.
Báo cáo của Sở Xây dựng cho biết, 6 lô chung cư trên đã được kiểm định thuộc diện phải phá dỡ do xuống cấp nghiêm trọng. Đây cũng là cơ sở để thành phố triển khai phương án di dời theo quy định.
Dự án cải tạo cụm 8 chung cư lô số cư xá Thanh Đa được TP.HCM giao cho Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư từ năm 2017, với quy mô hơn 73.000 m2. Trong đó, hai lô số 4 và 6 đã được giải tỏa trước đây để chuẩn bị xây dựng khu tái định cư tại chỗ với khoảng 1.750 căn hộ.
Tuy nhiên, dự án kéo dài nhiều năm do vướng mắc pháp lý liên quan đất đai, nhà ở và phương án bồi thường. Chỉ sau khi Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới được ban hành, các thủ tục mới dần được tháo gỡ để tiếp tục triển khai.
Đáng chú ý, quá trình vận động người dân tại Thanh Đa cho thấy “nút thắt” lớn nhất của cải tạo chung cư cũ không nằm ở kỹ thuật phá dỡ, mà là câu chuyện đồng thuận cư dân.
Cuối năm 2025, chính quyền địa phương đã nhiều lần tổ chức hội nghị lấy ý kiến cư dân và làm việc với chủ đầu tư để bổ sung chính sách hỗ trợ ngoài phương án bồi thường chính thức. Theo thông báo của UBND phường Bình Quới, mức hỗ trợ bổ sung được áp dụng đến hết ngày 15/5/2026 nhằm tạo điều kiện cho người dân đồng thuận di dời.
Hiện 6 lô chung cư tại Thanh Đa có hơn 1.300 căn hộ sau quá trình cơi nới, tách căn qua nhiều năm sử dụng. Đây là áp lực rất lớn cho công tác bồi thường, bố trí tái định cư cũng như đảm bảo sinh kế cho cư dân trong thời gian di dời.
Một số cư dân cho biết điều họ quan tâm không chỉ là căn hộ mới mà còn là thời gian tạm cư, khả năng quay trở lại nơi ở cũ và các chi phí phát sinh trong quá trình chờ tái định cư.
Hài hòa lợi ích vẫn là bài toán khó nhất
Câu chuyện tại Thanh Đa phản ánh khá rõ thực trạng cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM hiện nay: khung pháp lý đã dần hoàn thiện nhưng quá trình triển khai vẫn rất chậm.
Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, toàn thành phố hiện có 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại.
Đối với 16 chung cư cấp D – mức nguy hiểm cao nhất – thành phố đã di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9 chung cư, một số nơi vẫn đang di dời dang dở hoặc chưa thể triển khai.
Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá, nhiều chung cư cũ trên địa bàn đã xuống cấp nghiêm trọng sau hàng chục năm sử dụng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân. Thành phố xác định cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ nhằm thay thế công trình xuống cấp mà còn phục vụ mục tiêu chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống và tái thiết các khu dân cư cũ.
Cơ quan này cũng nhiều lần nhìn nhận khó khăn lớn nhất hiện nay là tạo sự đồng thuận giữa người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý, đặc biệt trong các vấn đề liên quan bồi thường, tái định cư và hệ số hoán đổi căn hộ.
HoREA nhận định, dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã quy định tương đối đầy đủ cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn gặp khó do thủ tục kéo dài, chưa đạt được đồng thuận hoặc vướng cơ chế lựa chọn chủ đầu tư.
Chuyên gia kinh tế, tài chính và bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhận định, cải tạo chung cư cũ là lĩnh vực rất đặc thù bởi liên quan trực tiếp đến nơi ở và quyền lợi của người dân. Nếu quyền lợi tái định cư không đủ thỏa đáng thì rất khó tạo sự đồng thuận, nhưng nếu cơ chế tài chính không hợp lý thì doanh nghiệp cũng khó tham gia vì áp lực chi phí và thời gian thực hiện kéo dài.
Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp cho rằng bài toán tài chính trong cải tạo chung cư cũ ngày càng khó cân đối do chi phí bồi thường tăng cao, trong khi các dự án thường bị khống chế về chiều cao, mật độ xây dựng và quy hoạch dân số khu vực nội đô.
Ngoài ra, không ít chung cư cũ nằm tại vị trí trung tâm, hạ tầng đã quá tải nên việc tăng quy mô dân cư sau tái thiết thường gặp nhiều rào cản quy hoạch.
Trong báo cáo gửi UBND TP.HCM, HoREA cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tham gia mạnh hơn vào chương trình cải tạo, xây dựng lại 474 chung cư cũ trên địa bàn thành phố, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.
Giới quan sát bình luận, việc TP.HCM chính thức triển khai di dời các block tại Thanh Đa có thể tạo cú hích tâm lý cho hàng loạt dự án cải tạo chung cư cũ khác vốn đã “đóng băng” nhiều năm.
Tuy nhiên, để tiến trình này diễn ra thực chất và bền vững, điều quan trọng nhất vẫn là xây dựng được cơ chế chia sẻ lợi ích hài hòa giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Bởi sau cùng, cải tạo chung cư cũ không chỉ là thay thế những khối nhà xuống cấp, mà còn là phép thử đối với năng lực chỉnh trang và tái thiết đô thị của TP.HCM trong giai đoạn phát triển mới.
