 |
| Nhiều ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng ở mức cao. Ảnh: Phúc An |
Số liệu từ báo cáo tài chính quý I/2026 của nhiều ngân hàng cho thấy, tín dụng BĐS (kinh doanh, tự sử dụng) và xây dựng ở mức trên 40%. Tại Ngân hàng Kiên Long, tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS và xây dựng là hơn 42,1 nghìn tỷ đồng, chiếm 57,5% tổng dư nợ. Con số này tại Ngân hàng SHB là gần 302 nghìn tỷ đồng, tương ứng hơn 48% tổng dư nợ. Một số ngân hàng khác có tỷ trọng tín dụng kinh doanh BĐS và xây dựng ở mức cao như: BVBank ghi nhận tỷ trọng 35,1%; Techcombank ở mức 30,6%; VPBank 28,7%...
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, đến ngày 28/2/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), tín dụng BĐS tại Việt Nam đã tăng 42% trong năm 2025, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19% và chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Trái lại, tín dụng cho công nghiệp và nông nghiệp chỉ tăng lần lượt 12,1% và 9,1% so với cùng kỳ, tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn ở mức khiêm tốn. Sự phân hóa này cho thấy tình trạng phân bổ tín dụng chưa hiệu quả về mặt cơ cấu khi các ngân hàng phân bổ cho phân khúc tài sản bảo đảm nhưng năng suất thấp, thay vì các lĩnh vực có khả năng tạo tăng trưởng và việc làm bền vững.
“Sự tập trung tín dụng vào BĐS đặt ra các rủi ro vĩ mô - tài chính, bao gồm suy giảm chất lượng tài sản và nguy cơ mất ổn định tài chính. Sự suy giảm của thị trường BĐS có thể nhanh chóng chuyển hóa thành nợ xấu gia tăng. Các ngân hàng phụ thuộc vào tiền gửi ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay BĐS dài hạn cũng đối mặt với rủi ro lệch kỳ hạn, một cú rút thanh khoản đột ngột có thể gây áp lực lên bảng cân đối kế toán”, WB cảnh báo.
Từ góc độ điều hành tín dụng, đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phát tín hiệu sẽ kiềm chế đà tăng nóng của tín dụng BĐS, tương đương tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức 15%, qua đó thắt chặt khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư.
Khó huy động vốn từ kênh tín dụng, nhiều doanh nghiệp BĐS tìm đến các kênh khác. Lũy kế 4 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 93.300 tỷ đồng, tăng 26,3% so với cùng kỳ 2025. Trong đó, BĐS là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với 54.400 tỷ đồng (tăng 278% so với cùng kỳ), chiếm tỷ trọng 58,3%.
Không chỉ trái phiếu, một cách thức huy động vốn khác thu hút sự chú ý của cả thị trường trong những ngày gần đây là Công ty CP Vinhomes hợp tác với các công ty vàng bạc hỗ trợ khách hàng chuyển vàng thành tiền mặt để mua nhà. Sau 5 năm hoặc 3 năm, khách hàng có thể chọn tiếp tục nắm giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi để mua BĐS.
Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, các con số về tỷ trọng và tốc độ tăng của tín dụng BĐS ở mức cao cho thấy nhiều điểm đáng lưu tâm. Theo đó, khi BĐS hút mạnh dòng tiền từ ngân hàng thì cũng làm hạn chế dòng tiền vào các lĩnh vực khác, đặc biệt là các ngành sản xuất kinh doanh. Mặt khác, tín dụng đổ vào BĐS nhiều sẽ đẩy giá BĐS tăng cao, gây rủi ro cho thị trường. Với tỷ trọng tín dụng BĐS cao như vậy, rủi ro với thị trường BĐS sẽ là rủi ro tiềm ẩn với cả hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, khi tỷ trọng tín dụng/GDP đã ở mức trên 145% thì rủi ro của hệ thống ngân hàng cũng là rủi ro đáng ngại với cả nền kinh tế. Điều này cũng đã xảy ra ở nhiều nước khác và gây ra cuộc khủng hoảng tại Mỹ năm 2008.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, cũng cần nhìn nhận thực tế là việc cho vay lĩnh vực BĐS rất hấp dẫn bởi dễ định giá tài sản thế chấp, lãi suất cho vay cao. Do đó, việc hạn chế dòng vốn từ ngân hàng chảy vào lĩnh vực này cần có các chính sách đồng bộ. Bên cạnh việc khắc phục hạn chế để đẩy nhanh các chương trình ưu tiên vốn tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp, nhà ở thương mại giá hợp lý, cần có chính sách không cho phép giải ngân với các dự án và sản phẩm có tính đầu cơ cao. Chẳng hạn tại Mỹ, việc vay mua đất rất khó khăn bởi đây được đánh giá là tài sản không tạo giá trị gia tăng mà chủ yếu để đầu cơ, trừ khi mua đất để phục vụ sản xuất kinh doanh.
Về việc các doanh nghiệp huy động vốn qua kênh trái phiếu, vị chuyên gia này cho rằng, huy động vốn qua thị trường chứng khoán thay cho thị trường tín dụng là xu hướng tất yếu và phù hợp. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu của Việt Nam vẫn còn những điểm hạn chế dù nhiều chính sách đã được ban hành.
Về việc doanh nghiệp huy động vốn qua vàng, theo ông Hiếu, hiện chưa thể đánh giá được thị trường sẽ đón nhận kênh này như thế nào. Tuy nhiên, đây là cách làm sáng tạo, nếu doanh nghiệp áp dụng các chính sách bảo đảm thanh toán hợp lý thì có khả năng thu hút được vốn.
Từ góc độ cơ quan điều hành chính sách tiền tệ, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê - Ổn định tiền tệ, tài chính (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, tốc độ tăng của vốn BĐS luôn cao hơn tốc độ tăng tín dụng toàn ngành phản ánh dòng vốn đang chảy vào BĐS với tỷ lệ cao. “Ngân hàng Nhà nước luôn luôn tạo cơ chế để doanh nghiệp BĐS tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, việc ưu tiên quá mức cho một ngành nghề, lĩnh vực (ví dụ BĐS) sẽ khiến các ngành nghề khác rất khó tiếp cận, buộc cơ quan quản lý phải điều tiết việc tiếp cận nguồn vốn cho phù hợp”, ông Lân nhấn mạnh.
