 |
| Nếu lãi suất thả nổi tiếp tục ở mức 12-14%, thị trường sẽ khó trở lại trạng thái giao dịch sôi động như những giai đoạn trước. Ảnh: NVL |
Người mua đang cân nhắc khả năng chi trả
Có thể nhìn thấy sự phân hóa của thị trường từ những dự án đang được đưa ra bán.
Tại khu vực TP.HCM mở rộng, Harmonie Phú Mỹ Hưng có khoảng 1.490 sản phẩm, giá 40-50 triệu đồng/m²; The Emerald Garden View tại Thuận An có khoảng 2.000 sản phẩm, giá 38-42 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Hà Nội, Lumière Hà Nội Seasons Garden có giá khoảng 100-160 triệu đồng/m²; tại Đà Nẵng, Vinhomes Hải Vân Bay khoảng 95-125 triệu đồng/m².
Những mức giá chênh lệch này không có nghĩa bất động sản Đà Nẵng đắt gấp đôi TP.HCM. Các dự án 38-50 triệu đồng/m² nằm ở khu vực TP.HCM mở rộng, thuộc những thị trường phát triển mới và có cấu trúc sản phẩm khác với các dự án cao cấp tại Hà Nội hay Đà Nẵng. Sự khác biệt vì thế phản ánh trước hết vị trí, phân khúc và chất lượng sản phẩm.
Điều đáng chú ý là ngay trong cùng một thị trường, người mua cũng đang ngày càng phân biệt rõ sản phẩm nào đáng xuống tiền.
Lãi suất đang là phép thử lớn nhất đối với quyết định này. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm phổ biến khoảng 12-14%/năm, có trường hợp lên 15-16% ở mức thả nổi. Chi phí vay tăng sau thời gian ưu đãi khiến người mua thận trọng hơn và tác động trực tiếp đến quyết định sử dụng đòn bẩy.
Tác động của lãi suất thể hiện khá rõ ở sức hấp thụ. Trong 6 tháng đầu năm, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trên cả nước ước khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ.
Thị trường vì vậy không thiếu hàng, cũng không thiếu người có nhu cầu. Nút thắt nằm ở khoảng cách giữa giá nhà và khả năng thanh toán.
Theo ông Trần Quốc Thịnh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services, thị trường đang chuyển từ trạng thái phân hóa sang chọn lọc. Người mua ưu tiên nhu cầu ở thực và sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, giảm kỳ vọng lướt sóng; đồng thời chuyển từ sử dụng đòn bẩy sang ưu tiên vốn tự có và kéo dài thời gian ra quyết định.
Sự thay đổi này cũng thể hiện qua tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Khảo sát 1.280 khách hàng của DXS-FERI cho thấy pháp lý dự án, khả năng kết nối của vị trí và uy tín chủ đầu tư nằm trong nhóm được quan tâm hàng đầu. Giá bán vẫn quan trọng, nhưng phương thức thanh toán và giải pháp tài chính dài hạn ngày càng có vai trò lớn hơn.
Đó là lý do nhiều chủ đầu tư thay vì giảm mạnh giá niêm yết đã chuyển sang kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc giảm số tiền khách hàng phải thanh toán ban đầu.
Savills cũng ghi nhận nhu cầu ở thực tại TP.HCM vẫn tích cực, nhưng dòng tiền đang hướng đến những dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hạ tầng. Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn neo cao do chi phí phát triển dự án lớn và nguồn cung tập trung nhiều ở nhóm sản phẩm hạng A, B.
Sức mua vì thế chưa biến mất, nhưng đang trở thành sức mua có điều kiện.
Nguồn cung tăng, cuộc cạnh tranh chuyển sang khả năng bán hàng
Nửa cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục đón một lượng hàng đáng kể. DXS-FERI dự báo khoảng 33.000 sản phẩm mới được đưa ra, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Căn hộ tiếp tục chiếm vai trò chủ đạo, với nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp được dự báo khoảng 20-30%.
Riêng miền Nam, nguồn cung mới được dự báo khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung mới cả nước. Trong 6 tháng đầu năm, khu vực này đã có khoảng 13.900 sản phẩm mới, tăng 42% so với cùng kỳ; tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 33.200 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ 25-30%.
Nguồn cung tăng sẽ khiến các chủ đầu tư không chỉ cạnh tranh bằng vị trí hay thương hiệu. Bài toán khó hơn là làm thế nào để khách hàng có khả năng sở hữu sản phẩm.
DXS-FERI cho rằng những chủ đầu tư giải được bài toán tài chính, có chính sách bán hàng linh hoạt và hỗ trợ lãi suất dài hạn sẽ có lợi thế. Ngược lại, những dự án pháp lý chưa rõ, hạ tầng yếu hoặc không đáp ứng được kỳ vọng về giá trị thực sẽ tiếp tục gặp khó.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, hành vi người mua tại TP.HCM đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Chính sách thanh toán linh hoạt trở thành một trong những yếu tố quan trọng giúp duy trì sức cầu, trong khi người mua ưu tiên pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt.
Điều này đặc biệt đáng chú ý khi giá sơ cấp khó giảm mạnh. Chi phí đất, xây dựng, vốn và phát triển dự án vẫn cao khiến chủ đầu tư không dễ điều chỉnh giá bán theo hướng giảm sâu. DXS-FERI dự báo giá sơ cấp trong 6 tháng cuối năm chủ yếu đi ngang hoặc giảm nhẹ; giá thứ cấp có thể chịu áp lực lớn hơn ở những tài sản mà chủ sở hữu đang chịu áp lực lãi vay.
Nếu lãi suất thả nổi tiếp tục ở mức 12-14%, thị trường sẽ khó trở lại trạng thái giao dịch sôi động như những giai đoạn trước. Dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục tìm đến căn hộ, nhà ở phục vụ nhu cầu thực và các tài sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững, thay vì các sản phẩm dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Vì thế, câu hỏi của thị trường trong những tháng còn lại của năm 2026 có lẽ không còn là giá nhà có giảm hay không.
Quan trọng hơn là ở mức giá hiện tại, dự án nào đủ tốt để người mua chấp nhận vay, và chủ đầu tư nào đủ linh hoạt để biến nhu cầu thành giao dịch thực tế.
Đó sẽ là phép thử thực sự đối với sức mua của thị trường nhà ở trong nửa cuối năm.
Hơn 30 dự án có thể bổ sung nguồn cung cuối năm
Theo DXS-FERI, hơn 30 dự án với khoảng 33.000 sản phẩm dự kiến được đưa ra thị trường trong 6 tháng cuối năm 2026. Miền Bắc dự kiến có khoảng 12.000 sản phẩm, miền Trung khoảng 5.000 sản phẩm và miền Nam khoảng 15.000 sản phẩm.
Tại miền Bắc, nguồn cung đáng chú ý gồm North Hanoi Smart City, Iconia Lakeside, Fullton Regal, Gamuda Central Park, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vinhomes Golden City. Miền Trung có M Riverside Danang, S-Light Tower và Charmora City – The Onsen 3. Trong khi đó, miền Nam có Vinhomes Green Paradise, Arcadia at Lavila, MIK Thủ Đức, The Privé, The Global City, IKI Village, Sunshine Sky City và Noble Crystal Riverside.
Nguồn cung tăng, nhưng trong bối cảnh lãi suất còn cao, khả năng hấp thụ sẽ tiếp tục phụ thuộc vào giá bán và chính sách tài chính của từng dự án.
