 |
| Hạ tầng sẽ là động lực chính dẫn dắt chu kỳ phát triển mới của bất động sản Đồng Nai từ năm 2026 |
Thị trường bắt đầu định giá lại giá trị thực
Sau nhiều năm được nhắc đến như “vùng trũng giá” của bất động sản phía Nam, Đồng Nai đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Điều đáng chú ý là động lực tăng trưởng lần này không còn đến chủ yếu từ tâm lý đầu cơ đất nền hay những cơn sốt ngắn hạn quanh thông tin quy hoạch, mà đến từ sự hình thành thực tế của một hệ thống hạ tầng quy mô lớn chưa từng có.
Sân bay Long Thành đang bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng. Vành đai 3 tăng tốc thi công. Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, tuyến TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh (Hương lộ 2), cầu Long Hưng… đồng loạt tạo nên mạng lưới kết nối mới cho toàn bộ khu Đông TP.HCM và Đồng Nai.
Nếu cách đây vài năm, câu chuyện bất động sản Đồng Nai chủ yếu xoay quanh “mua đất đón sân bay”, thì hiện nay thị trường bắt đầu chuyển sang một trạng thái khác: chọn lọc dự án có khả năng hưởng lợi thực sự từ hạ tầng. Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt trên thị trường.
Không phải mọi dự án nằm gần sân bay Long Thành đều sẽ tăng giá mạnh hay hưởng lợi dài hạn. Thực tế cho thấy nhiều khu vực từng sốt nóng giai đoạn 2020 - 2022 hiện vẫn thiếu cư dân, thiếu dịch vụ và chưa hình thành được cấu trúc đô thị rõ ràng. Giá đất tại nhiều nơi tăng nhanh hơn tốc độ phát triển hạ tầng thực tế, khiến thanh khoản sụt giảm mạnh sau giai đoạn thị trường điều chỉnh.
Ở chiều ngược lại, nhóm dự án đã có quy hoạch bài bản, pháp lý tương đối hoàn chỉnh và bắt đầu hình thành cộng đồng cư dân lại đang dần được thị trường định giá lại.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, hạ tầng sẽ là động lực chính dẫn dắt chu kỳ phát triển mới của bất động sản từ năm 2026. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khác trước ở chỗ dòng tiền không còn chảy dàn trải mà tập trung vào các tài sản có khả năng khai thác thực tế và giá trị sử dụng dài hạn.
Ở góc nhìn khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường phía Đông đang bước vào giai đoạn “lọc nhiễu” sau nhiều năm tăng trưởng theo kỳ vọng hạ tầng. Xu hướng phát triển mới của thị trường sẽ gắn với các đô thị có khả năng kết nối giao thông thực tế, hệ tiện ích đồng bộ và chất lượng sống rõ ràng thay vì chỉ dựa trên câu chuyện tăng giá đất.
Đại diện CBRE cũng lưu ý, các mô hình đô thị gắn với TOD, không gian xanh và khả năng vận hành thực tế sẽ ngày càng được người mua ưu tiên trong bối cảnh nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường biến động.
Cuộc cạnh tranh mới quanh sân bay Long Thành: không phải ai gần cũng thắng
Trên thực tế, khu vực quanh sân bay Long Thành đang hình thành ba lớp bất động sản khác nhau.
Lớp thứ nhất là các dự án đất nền quy mô nhỏ phát triển theo làn sóng đầu cơ trước đây. Nhóm này từng tăng giá rất nhanh nhưng hiện đối mặt áp lực thanh khoản do thiếu hạ tầng xã hội và khả năng khai thác thực tế còn hạn chế.
Lớp thứ hai là nhóm khu công nghiệp, logistics và kho vận hưởng lợi trực tiếp từ sân bay và kế hoạch phát triển FTZ (khu thương mại tự do). Đây được xem là “xương sống” của chu kỳ tăng trưởng mới tại Đồng Nai khi nhu cầu sản xuất, lưu trữ và vận chuyển hàng hóa quốc tế gia tăng mạnh.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, Đồng Nai hiện có tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp khoảng 94%, trong khi nhu cầu thuê nhà xưởng vẫn tiếp tục tăng. Điều này sẽ kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở chất lượng cao cho chuyên gia, kỹ sư, lực lượng lao động quốc tế cũng như các dịch vụ đô thị đi kèm.
Và lớp thứ ba, cũng là phân khúc đang được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất, là các đại đô thị có khả năng đón dòng cư dân thực từ quá trình dịch chuyển dân số và lực lượng lao động chất lượng cao về khu Đông.
Đây là lý do thời gian gần đây, thị trường bắt đầu nói nhiều hơn đến những đại đô thị đã có hạ tầng nội khu, có tiện ích vận hành và bắt đầu hình thành cộng đồng cư dân thay vì chỉ quảng bá bằng sa bàn.
Trong số này, Aqua City là dự án được nhắc đến nhiều nhờ vị trí nằm trên trục kết nối trực tiếp TP.HCM - Long Thành thông qua Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh và cầu Long Hưng trong tương lai.
Điểm đáng chú ý của Aqua City không nằm ở việc dự án “gần sân bay” như nhiều sản phẩm khác trên thị trường, mà ở mô hình phát triển đại đô thị sinh thái quy mô lớn đã bắt đầu hình thành diện mạo thực tế.
Sau giai đoạn thị trường khó khăn, nhiều dự án từng được quảng bá rầm rộ quanh Long Thành hiện vẫn dừng ở mức phân lô hoặc phát triển hạ tầng cơ bản. Trong khi đó, Aqua City đã bàn giao hàng nghìn sản phẩm, đưa cư dân về ở và vận hành nhiều tiện ích nội khu.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản phía Đông đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, khả năng kết nối và tiến độ hình thành đô thị thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá như trước.
Trong bối cảnh đó, sân bay Long Thành không chỉ là cú hích hạ tầng, mà còn đang thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản phía Đông TP.HCM. Khi dòng vốn và nhu cầu ở thực ngày càng tập trung vào các đô thị có khả năng vận hành hoàn chỉnh, cuộc đua sắp tới sẽ không còn thuộc về những dự án chỉ “đón sóng quy hoạch”, mà là các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân, hệ tiện ích và giá trị khai thác thực tế.
