 |
| Khi các nút thắt về pháp lý và rào cản tài chính được tháo gỡ thực chất, phân khúc nhà cho thuê sẽ phát triển đúng hướng, trả lại giá trị cư trú cốt lõi cho nhà ở |
Lời giải cho bài toán an cư từ những con số mục tiêu
Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026 - 2030 của TP.HCM đã đặt mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội. Khối lượng này tăng gấp 10 lần so với kết quả thực hiện của 5 năm trước.
Thành phố vạch rõ lộ trình thực hiện cụ thể: hai năm đầu (2026 - 2027) phát triển 66.657 căn, giai đoạn sau (2028 - 2030) tăng tốc đạt 114.600 căn. Trong tổng mục tiêu này, thành phố quyết tâm dành riêng 50.000 căn dưới hình thức cho thuê. Đồng thời, chính quyền dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư vào mục đích dân sinh này.
Tại đô thị 14 triệu dân như TP.HCM, nhu cầu nhà ở của người lao động, công nhân hay sinh viên rất lớn. Tuy nhiên, việc sở hữu nhà nằm ngoài khả năng tài chính của đại bộ phận người thu nhập thấp.
Ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhìn nhận, cái khó hiện nay là phân khúc cho thuê thiếu vắng các bệ đỡ tín dụng dài hạn. Chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh khiến các nhà phát triển địa ốc mang tâm lý ngần ngại. Mô hình này đòi hỏi thời gian hoàn vốn kéo dài từ 20 đến 30 năm, doanh nghiệp khó mạo hiểm nếu phải gánh lãi suất thương mại thông thường.
Để giải bài toán nguồn cung, ông Khải Quốc Bình, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, kết quả khảo sát cho thấy tổng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn tính đến năm 2030 đạt khoảng 1 triệu căn hộ. Nhằm đáp ứng tầm nhìn dài hạn, thành phố đã quy hoạch sẵn quỹ đất phát triển đến năm 2040 lên tới 1.740 ha.
Nguồn cung này được phân định rõ theo từng nguồn lực: quỹ đất doanh nghiệp tự tạo lập (67.000 căn), đất công do Nhà nước quản lý (30.000 căn), vốn đầu tư công (10.000 căn) và phân khúc cho lực lượng vũ trang nhân dân (25.000 căn).
Nhằm thu hút nhà đầu tư, thành phố áp dụng các đòn bẩy tài chính thực chất. Cụ thể, TP.HCM nâng mức vốn vay tối đa được ngân sách hỗ trợ lãi suất từ 200 tỷ lên 300 tỷ đồng mỗi dự án với thời hạn 7 năm. Thành phố cũng hỗ trợ 100% chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc phạm vi dự án, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án.
Doanh nghiệp nhập cuộc và áp lực hạ tầng thực tế
Chính sách mới lập tức nhận được tín hiệu phản hồi từ thị trường. Lượng đăng ký phát triển nhà ở cho thuê tại thành phố đạt gần 100.000 căn tại hội nghị ngày 9/6 vừa qua.
Khối tư nhân đóng góp hơn 50.000 căn với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn: Novaland đăng ký 6.000 căn, Kim Oanh đăng ký 5.000 căn, Vingroup đăng ký 4.500 căn. Khi phân khúc giá cao bão hòa, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực trở thành giải pháp tạo dòng tiền ổn định. Dẫu vậy, giới quan sát nhận định "luồng xanh" thủ tục phải vận hành đồng bộ ở các sở ngành để rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.
Sự chậm trễ của nguồn cung chính thống đang để lại áp lực lớn lên hạ tầng an cư tự phát. Ông Võ Khắc Thái, Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động TP.HCM cho biết, khảo sát cho thấy có 33.520 trường hợp công nhân tại thành phố có nhu cầu về nhà ở. Trong đó, nhu cầu thuê mua chiếm hơn 90% (30.339 trường hợp) và nhu cầu thuê là 3.181 trường hợp. Khi chưa tiếp cận được nhà ở xã hội, người lao động phải chấp nhận sống trong các khu nhà trọ tư nhân diện tích nhỏ, điều kiện sinh hoạt hạn chế và chưa bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy.
Để khơi thông dòng vốn tư nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, chi phí thuê nhà mỗi tháng chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập của người lao động, nếu vượt quá 25% thì áp lực tài chính sẽ rất lớn.
Chủ tịch HoREA kiến nghị miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong suốt vòng đời dự án. Đồng thời, cho phép chủ đầu tư khấu trừ các chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tạo lập quỹ đất để giảm giá thành ban đầu. Đổi lại, các dự án phải cam kết duy trì mục đích cho thuê tối thiểu 20 năm để bảo đảm tính ổn định của thị trường.
Sự đồng dịch chuyển trong tư duy quản lý của chính quyền và hành động của doanh nghiệp là tín hiệu tích cực cho một chu kỳ bất động sản mới. Khi các nút thắt về pháp lý và rào cản tài chính được tháo gỡ thực chất, phân khúc nhà cho thuê sẽ phát triển đúng hướng, trả lại giá trị cư trú cốt lõi cho nhà ở.
