 |
| Sự cải thiện chủ yếu diễn ra ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và chi phí tài chính. Ảnh: Bảo Tín |
Nguồn cung phục hồi, giá vẫn neo cao
Theo CBRE Việt Nam, quý II/2026, thị trường ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ Bình Dương (trước sáp nhập), chiếm gần 80% tổng lượng mở bán, trong khi TP.HCM cũ vẫn hạn chế dự án mới do quỹ đất khan hiếm và quá trình hoàn thiện pháp lý kéo dài.
Dù nguồn cung cải thiện, lượng hàng sơ cấp tại khu vực trung tâm vẫn rất hạn chế. Đến cuối quý II, TP.HCM cũ có tổng nguồn cung lũy kế gần 355.000 căn hộ nhưng lượng hàng tồn kho chỉ tương đương khoảng 2,3%, điều này cho thấy nguồn sản phẩm sẵn sàng đưa ra thị trường không nhiều.
Việc Bình Dương bổ sung lượng lớn căn hộ giúp thị trường có thêm lựa chọn khi hơn một nửa nguồn cung mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khoảng 95% số căn mở bán mới tại địa phương này vẫn thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng phát triển các sản phẩm có giá trị cao.
Mặt bằng giá vì vậy tiếp tục đi lên. Giá bán sơ cấp bình quân trên toàn thị trường đạt khoảng 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm 2025. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 62 triệu đồng/m², tăng 2% theo quý và 26% theo năm, với mức tăng tập trung tại Dĩ An và một số khu vực phía Đông, phía Nam TP.HCM cũ.
Thanh khoản vẫn duy trì khả quan khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 90%, trong đó nguồn cung mở bán mới ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ 73%.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho rằng nguồn cung đang phục hồi sau thời gian dài bị kìm hãm bởi các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, sự cải thiện chủ yếu diễn ra ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và chi phí tài chính.
Theo bà Dung, việc giá căn hộ tiếp tục tăng chưa phản ánh hoàn toàn sức cầu mà chủ yếu xuất phát từ cơ cấu nguồn cung mới nghiêng về các dự án có mức giá cao hơn.
Thách thức vẫn là nhà ở vừa túi tiền
Dù thị trường xuất hiện nhiều dự án mới hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn chưa được cải thiện đáng kể khi nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc giá cao.
CBRE cho biết tâm lý người mua hiện vẫn khá thận trọng trước áp lực lạm phát, lãi suất và những biến động của kinh tế toàn cầu. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư ngắn hạn, khách hàng ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.
Triển vọng nguồn cung trong nửa cuối năm được đánh giá khả quan hơn khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý để mở bán. Riêng tại TP.HCM cũ, nguồn cung mới năm 2026 dự kiến tăng gấp ba lần năm trước, tập trung chủ yếu ở khu Nam và khu Đông. Trên phạm vi TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung cả năm được dự báo đạt khoảng 45.000 căn, trong đó Bình Dương cũ tiếp tục đóng góp khoảng một nửa.
Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, vấn đề của thị trường hiện không nằm ở tổng nguồn cung mà ở sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM trước năm 2020, nhưng đến quý I/2026 chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi Hà Nội không ghi nhận dự án hạng C mở bán mới.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng nếu nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, áp lực hấp thụ sẽ gia tăng trong thời gian tới.
Một hướng đi được kỳ vọng là phát triển đô thị theo mô hình TOD. TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương).
Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, để TOD thực sự góp phần giải quyết bài toán nhà ở, việc triển khai cần đồng bộ giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai, đồng thời dành quỹ đất phát triển các dự án nhà ở có giá phù hợp quanh các ga metro.
Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ TP.HCM đã bước qua giai đoạn thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng để chuyển sang giai đoạn phục hồi. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất hiện nay không còn là số lượng dự án được đưa ra thị trường mà là cơ cấu nguồn cung có đáp ứng đúng nhu cầu ở thực hay không. Nếu nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu vắng, quy mô nguồn cung dù tăng mạnh cũng khó cải thiện đáng kể khả năng an cư của đa số người dân.
