 |
| Địa điểm của nhà đầu tư thể hiện rõ: “gần cảng” đang là yếu tố ưu tiên hàng đầu. Ảnh: Internet |
Báo cáo Savills Global Occupier Insight - Industrial Focus 2025 cho thấy, khối lượng hàng hóa toàn cầu năm 2024 đạt 504,7 triệu TEUs, tăng 7,3% so với năm trước. Đáng chú ý, khu vực châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ khi Việt Nam, Thái Lan và Indonesia vươn lên thành những điểm đến sản xuất - logistics mới.
Cảng biển và lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp
Với đường bờ biển dài hơn 3.200 km, Việt Nam sở hữu mạng lưới cảng biển trải đều từ Bắc vào Nam, đóng vai trò cửa ngõ xuất khẩu của nền kinh tế. Ở phía Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện (Hải Phòng) kết nối trực tiếp với thị trường Đông Bắc Á. Tại phía Nam, cụm cảng Cát Lái và Cái Mép - Thị Vải giữ vị trí trung tâm, kết nối Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu với các tuyến hàng hải quốc tế.
Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, tổng sản lượng container qua cảng năm 2024 đạt hơn 22 triệu TEUs. Không chỉ quy mô, điểm đáng chú ý là sự gắn kết ngày càng chặt chẽ giữa cảng biển và hệ thống khu công nghiệp, giúp hàng hóa lưu thông nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.
Những dự án hạ tầng trọng điểm đang tiếp tục được triển khai. Đầu năm 2025, Thủ tướng đã phê duyệt chủ trương đầu tư cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với vốn tối thiểu 50.000 tỷ đồng. Tại miền Trung, cảng Liên Chiểu (Đà Nẵng) dự kiến hoàn thành trong năm nay, mở ra tuyến vận tải mới cho hàng hóa từ Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan.
Tuy nhiên, theo ông Thomas Rooney - Phó Giám đốc, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Hà Nội, tiến độ phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Một số tỉnh có quỹ đất công nghiệp lớn nhưng logistics còn hạn chế, nhất là thiếu kho bãi chất lượng cao, kho lạnh đạt chuẩn và các tuyến kết nối đa phương thức. Đây là thách thức cần giải quyết nếu muốn biến lợi thế cảng biển thành lợi thế cạnh tranh bền vững.
“Sự chuyển đổi công nghiệp và logistics của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ; nó liên kết chặt chẽ với những thay đổi toàn cầu trong thương mại, sản xuất và tiêu dùng. Khi các công ty ngày càng ưu tiên khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, tính trung lập về địa chính trị và sự gần gũi với các thị trường tiêu dùng đang tăng trưởng nhanh, Việt Nam có một vị trí hoàn hảo để hưởng lợi”, ông Rooney nhận định.
Gần cảng hơn, ra thị trường nhanh hơn
Sự thay đổi trong lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư thể hiện rõ: “gần cảng” đang là yếu tố ưu tiên hàng đầu. Các khu vực có cảng nước sâu hoặc hành lang logistics thuận lợi đều ghi nhận nhu cầu tăng mạnh.
Tại miền Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên nhờ tiếp cận cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, một trong số ít cảng ở châu Á có thể đón tàu trọng tải lớn đi thẳng châu Âu, Mỹ. Miền Bắc chứng kiến sự dịch chuyển từ Hà Nội về phía Hải Phòng và lân cận, nơi có hạ tầng cảng biển hiện đại và thủ tục thông quan nhanh hơn.
Ngoài ra, nhiều địa phương mới như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng cũng đang được quan tâm, không chỉ nhờ chi phí cạnh tranh mà còn bởi hệ thống logistics ngày càng hoàn thiện. Theo giới chuyên gia, bất động sản công nghiệp hiện không còn xoay quanh giá thuê hay nhân công, mà phụ thuộc nhiều vào kết nối cảng biển, kho bãi và khả năng tiếp cận các hành lang thương mại quốc tế.
Một động lực mới đến từ tái tổ chức hành chính giai đoạn 2024-2025, khi một số tỉnh nội địa được sáp nhập với địa phương ven biển. Ông Rooney cho rằng, thay đổi này mang lại lợi ích thiết thực cho doanh nghiệp: rút ngắn quãng đường vận tải, giảm chi phí logistics, đơn giản hóa thủ tục xuất khẩu. Các trung tâm công nghiệp vốn nằm sâu trong đất liền nay có thể kết nối trực tiếp với cảng biển và khu logistics ngoại quan.
Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra những hành lang công nghiệp mới, giúp phân tán dòng vốn FDI ra ngoài các “điểm nóng” truyền thống, đồng thời thu hút các dự án chất lượng cao hơn. Đây cũng là cơ hội để cân bằng phát triển giữa các vùng trên cả nước.
Việt Nam vì thế đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các tập đoàn đa quốc gia ngày càng ưu tiên chuỗi cung ứng bền vững, trung lập về địa chính trị và gần các thị trường tiêu dùng lớn - những tiêu chí mà Việt Nam có lợi thế rõ rệt.
Dù vậy, để giữ được sức hút, Việt Nam cần đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông, cảng biển và logistics: mở rộng đường cao tốc, nâng cấp đường sắt, khai thác hiệu quả đường thủy nội địa, phát triển nhân lực logistics và thúc đẩy chuyển đổi số trong hải quan, kho bãi thông minh. Song song, phát triển cảng xanh, năng lượng sạch và tiêu chuẩn ESG sẽ là chìa khóa giúp Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh dài hạn.
