 |
| Nghịch lý đang đặt ra cho TP.HCM khi dòng vốn của doanh nghiệp vẫn chủ yếu tập trung vào các dự án để bán thay vì phát triển sản phẩm cho thuê dài hạn. Ảnh: An Nhiên |
Thị trường lớn nhưng nguồn cung vẫn dựa vào nhà trọ
Một trong những thay đổi rõ nét của thị trường bất động sản TP.HCM những năm gần đây là sự dịch chuyển từ nhu cầu sở hữu sang nhu cầu thuê nhà ở của một bộ phận người dân. Với nhiều lao động nhập cư, người trẻ mới lập nghiệp hay chuyên gia làm việc dài hạn, thuê nhà không còn là giải pháp tạm thời mà đã trở thành lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.
Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM vừa gửi Bộ Xây dựng, cho thấy toàn thành phố hiện có khoảng 72.581 phòng, căn nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở xã hội cho thuê mới có 10.056 căn, nhà lưu trú công nhân khoảng 2.096 phòng. Phần lớn nguồn cung vẫn đến từ 60.000 công trình nhà trọ do các hộ dân đầu tư, cung cấp hơn 629.000 phòng cho khoảng 1,6 triệu người đang thuê để sinh sống, học tập và làm việc.
Những con số trên phản ánh một thực tế đáng chú ý: TP.HCM đã hình thành một thị trường thuê nhà rất lớn, nhưng khu vực cung ứng vẫn chủ yếu dựa vào các hộ gia đình thay vì các dự án được đầu tư và vận hành chuyên nghiệp. Điều này cũng lý giải vì sao chất lượng chỗ ở giữa các khu vực còn chênh lệch, trong khi việc nâng cấp hệ thống nhà trọ vẫn phụ thuộc nhiều vào khả năng của từng chủ đầu tư nhỏ lẻ.
Thành phố đặt mục tiêu phát triển gần 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, đồng nghĩa với việc phải bổ sung thêm hơn 181.000 căn trong giai đoạn 2026-2030.
Số liệu thực tế nêu trên cũng cho thấy khoảng cách khá lớn giữa cung và cầu. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, khoảng 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Đặt cạnh quy mô nguồn cung hiện hữu, có thể thấy áp lực phát triển nhà ở giá phù hợp sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới.
Cần cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia
Thị trường không thiếu nhu cầu, nhưng lại thiếu những dự án nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản. Đây là nghịch lý đang đặt ra cho TP.HCM khi dòng vốn của doanh nghiệp vẫn chủ yếu tập trung vào các dự án để bán thay vì phát triển sản phẩm cho thuê dài hạn.
Từ góc độ quản lý, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM chỉ ra ba nhóm vướng mắc lớn đang ảnh hưởng đến tiến độ phát triển phân khúc này, gồm quy hoạch chưa đồng bộ, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài và thủ tục đầu tư còn qua nhiều khâu. Bên cạnh đó, việc các dự án phải thực hiện tuần tự nhiều thủ tục về đất đai, đầu tư, môi trường, phòng cháy chữa cháy và xác nhận đối tượng thuê cũng khiến thời gian chuẩn bị dự án kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Để tháo gỡ, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở theo từng giai đoạn thay vì theo từng năm. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ phù hợp hơn với chu kỳ triển khai một dự án bất động sản, đồng thời tạo điều kiện để địa phương chủ động hơn trong việc bố trí nguồn lực và quỹ đất.
Ở góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu muốn hình thành một thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa thì cần tạo ra cơ chế đủ hấp dẫn để bù đắp thời gian thu hồi vốn dài của loại hình này. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp; nghiên cứu áp dụng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp tương tự chính sách từng áp dụng với nhà ở xã hội; đồng thời xây dựng các gói tín dụng trung và dài hạn dành riêng cho phân khúc này.
Một đề xuất khác cũng thu hút sự quan tâm là cho phép phát triển căn hộ cho thuê có diện tích từ 15 m² trở lên đối với một số loại hình phù hợp. Theo HoREA, mô hình này có thể đáp ứng nhu cầu của người độc thân, lao động trẻ và góp phần từng bước chuẩn hóa thị trường nhà trọ đang phát triển tự phát.
Nhìn rộng hơn, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ nhằm giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp mà còn góp phần nâng cao tính linh hoạt của thị trường lao động và giảm áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá. Đối với một đô thị có hơn 1,6 triệu người đang thuê nhà như TP.HCM, đây không còn là câu chuyện của một phân khúc bất động sản riêng lẻ mà là một yêu cầu trong chiến lược phát triển đô thị bền vững. Muốn đạt được mục tiêu đó, bên cạnh nỗ lực của chính quyền, việc xây dựng một cơ chế đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân mạnh dạn đầu tư sẽ là yếu tố quyết định.
