 |
| Khi vốn vay ngân hàng và tài sản doanh nghiệp bị chôn vùi trong đất mà không thể chuyển hóa thành sản phẩm, sẽ tạo áp lực nợ xấu trực tiếp lên nền kinh tế, bất chấp các báo cáo bề nổi về doanh thu tăng trưởng. Ảnh: Bảo Tín |
"Không hàng tồn kho" hay 2,46 triệu tỷ đồng đang bị “nghẽn mạch”?
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý IV/2025, thành phố ghi nhận không có tồn kho bất động sản nhờ tỷ lệ hấp thụ tốt từ các dự án mới. Tuy nhiên, tại báo cáo số 20/2026/BC-HOREA, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phản biện rằng, nhận định này chưa phản ánh đúng bản chất “tảng đá chìm” của thị trường.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, cần có sự đối chiếu khách quan với giá trị hàng tồn kho trong báo cáo tài chính gần nhất của các doanh nghiệp niêm yết. Ông đề nghị cơ quan quản lý phải tính toán cả lượng hàng tồn thực tế trên thị trường thứ cấp để có cơ chế thống kê đầy đủ, phục vụ công tác điều tiết.
Sự "vênh" về số liệu là do cách hiểu khác nhau về khái niệm "hàng tồn kho". Trong khi báo cáo hành chính chỉ tính sản phẩm hoàn thiện, thì thực tế hàng tồn kho của doanh nghiệp bao gồm cả chi phí đầu tư dở dang và quỹ đất dự trữ. Dẫn chứng từ Ban Chỉ đạo 751, hiện cả nước có đến 2.991 dự án đang nằm trong vướng mắc với tổng mức đầu tư khoảng 2,46 triệu tỷ đồng.
Riêng tại TP.HCM, năm 2025 mới chỉ tháo gỡ được cho 80/149 dự án tồn đọng. Điều này đồng nghĩa với việc vẫn còn gần một nửa danh mục dự án đang trong tình trạng "ngủ đông". Đây chính là dạng tồn kho nguồn lực thực tế, khiến vốn vay ngân hàng bị chôn vùi trong đất mà không thể chuyển hóa thành dòng tiền.
Áp lực cung - cầu sau cột mốc hợp nhất vùng
Tại TP. HCM, tồn kho rất lớn còn có nguyên nhân từ sự lệch pha phân khúc trầm trọng. HoREA chỉ rõ thực trạng: “Kể từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thị trường không còn loại nhà ở thương mại giá phù hợp mà chỉ còn loại nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70%”.
Sự áp đảo của phân khúc cao cấp đã tạo ra lượng tồn kho "ẩn" trong tay các nhà đầu tư cá nhân. Những sản phẩm này dù được báo cáo "bán hết" trên sổ sách của chủ đầu tư, nhưng thực chất vẫn chưa có người về ở thật, do giá vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, tại TP. HCM, cơ cấu nguồn cung đang có sự thay đổi. Việc bổ sung nguồn cung giá rẻ đang dần giúp hạ nhiệt thị trường, nhưng rủi ro thông tin không đầy đủ vẫn rất lớn khi toàn Thành phố hiện chỉ có 1,7% sàn giao dịch có giấy phép hoạt động hợp lệ.
Để giải quyết tận gốc việc chuẩn hóa số liệu và minh bạch giao dịch bất động sản, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, TP. HCM cần sớm có cơ chế thống kê đa chiều và đánh giá đúng vị thế của bất động sản. Thay vì con số 1,2% đóng góp vào GRDP, lĩnh vực này cần được thống kê chuẩn xác và nhìn nhận thỏa đáng với tiềm năng đóng góp khoảng 11-12% GDP như các quốc gia có cơ cấu tương đồng.
Chỉ khi "tảng băng chìm" hàng tồn kho được nhìn rõ và dòng vốn 2,46 triệu tỷ đồng trong các dự án gặp vướng mắc, khó khăn được giải phóng, các chính sách phát triển mới có thể đi vào thực chất, giúp thị trường bất động sản TP.HCM phát triển cân bằng.
