 |
| Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành hiện có khoảng 4.000 căn hộ cho thuê dài hạn 49 năm đã vận hành như dự án Twin Towers, Tân Tạo 1, An Lạc... |
Áp lực đè nặng lên hạ tầng lưu trú
Sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô dân số và lực lượng lao động của TP.HCM tăng mạnh, kéo theo áp lực ngày càng lớn về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp và trung bình.
Số liệu từ các cơ quan chức năng cho biết, tính đến đầu năm 2026, toàn TP.HCM mở rộng có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội (NOXH). Trong khi đó, kết quả phát triển NOXH giai đoạn 2021 - 2025 mới đạt 17.902 căn hộ. Giai đoạn 2026 - 2030, Thành phố đặt mục tiêu phát triển thêm 181.498 căn NOXH, song khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung vẫn còn rất lớn.
Khảo sát cho thấy khoảng 60% công nhân lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trong ngắn và trung hạn do dự định trở về quê sau 10 - 12 năm làm việc và tích lũy. Tuy nhiên, do nguồn cung nhà ở cho thuê chính quy còn hạn chế, phần lớn người lao động vẫn phải lựa chọn các khu nhà trọ tư nhân với mức giá phổ biến khoảng trên dưới 2 triệu đồng/tháng.
Hiện toàn Thành phố có khoảng 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người. Mô hình nhà trọ do người dân đầu tư đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu lưu trú của lực lượng lao động nhập cư suốt nhiều năm qua. Dù vậy, không ít khu nhà trọ được xây dựng tự phát, điều kiện sinh hoạt còn hạn chế và chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về hạ tầng, tiện ích cũng như an toàn phòng cháy, chữa cháy.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chi phí thuê nhà hiện là một trong những gánh nặng lớn nhất đối với người lao động đô thị. Dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế, ông Châu cho biết chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập hằng tháng. Nếu tỷ lệ này vượt quá 25%, người lao động sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc duy trì chất lượng cuộc sống và tái tạo sức lao động.
Ông Châu cho rằng, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội để bán, cần đẩy mạnh cả hai loại hình là NOXH cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp. Đây là giải pháp giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người chưa đủ khả năng mua nhà, đặc biệt là lực lượng lao động trẻ và công nhân tại các khu công nghiệp.
Doanh nghiệp cần cơ chế để đi đường dài
Trên thực tế, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn giá hợp lý đã được một số doanh nghiệp tư nhân triển khai từ nhiều năm qua. Trong đó, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành (Công ty Lê Thành) là một trong những đơn vị tiên phong với khoảng 4.000 căn hộ cho thuê dài hạn đã đưa vào vận hành thông qua các dự án Twin Towers, Tân Tạo 1 và An Lạc.
Hiện doanh nghiệp đang tiếp tục triển khai khoảng 1.500 căn NOXH cho thuê tại dự án Tân Kiên, đồng thời chuẩn bị quỹ đất cho các dự án tiếp theo với quy mô khoảng 3.000 căn hộ.
Bên cạnh mô hình của Lê Thành, một số doanh nghiệp cũng đang thử nghiệm hướng đi mới đối với nhà ở cho thuê giá phù hợp. Đơn cử, CT Group đang phát triển dự án DIAS SKY tại quận Tân Bình theo hình thức thuê đất dài hạn để phát triển khoảng 200 căn hộ diện tích nhỏ, hướng đến nhu cầu thuê ở của người trẻ và các hộ gia đình ít người. Đây được xem là một trong những thử nghiệm đáng chú ý đối với mô hình nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp tại TP.HCM.
Dưới góc độ đơn vị trực tiếp thực hiện, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, nhu cầu thuê nhà giá phù hợp tại TP.HCM là rất lớn, nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp chưa mạnh dạn tham gia phân khúc này.
Ông Nghĩa cũng là người tiên phong thử nghiệm mô hình nhà ở riêng lẻ cho thuê quy mô nhỏ khi đầu tư hai tòa nhà 5 tầng tại An Lạc với 310 phòng cho thuê, diện tích khoảng 19 m²/phòng và mức giá dưới 2 triệu đồng/tháng.
Các doanh nghiệp chia sẻ, khó khăn lớn nhất hiện nay là thời gian hoàn vốn của các dự án nhà ở cho thuê thường kéo dài trên 20 năm. Trong khi đó, các chủ nhà trọ cá nhân chưa được tiếp cận nhiều chính sách ưu đãi, còn doanh nghiệp đầu tư dự án quy mô lớn vẫn phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất theo giá thị trường và gánh chi phí tài chính cao.
Để khơi thông nguồn lực xã hội cho phân khúc này, HoREA đã đề xuất một loạt giải pháp về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư.
Trước tiên, cần miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê và các dự án nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.
Đồng thời, Hiệp hội đề xuất khôi phục chính sách ưu đãi thuế theo hướng giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện kéo giảm giá thành đầu tư, qua đó hạ giá thuê nhà cho người dân.
Mặt khác, HoREA đề xuất Nhà nước có cơ chế tái cấp vốn hoặc hỗ trợ lãi suất để doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn vay dài hạn từ 15 - 20 năm. Một kiến nghị đáng chú ý nữa là không tính dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại nhằm khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc này.
Ở góc độ phát triển sản phẩm, HoREA đề xuất cho phép xây dựng căn hộ cho thuê diện tích tối thiểu 15 m² nhằm đáp ứng nhu cầu của người độc thân hoặc các hộ gia đình ít người. Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị xây dựng cơ chế "luồng xanh" về thủ tục đầu tư tương tự như nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Các chuyên gia nhận định, phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp là bài toán tổng thể đòi hỏi sự đồng bộ từ thể chế pháp lý, quy hoạch đô thị cho đến các công cụ tài chính hỗ trợ. Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, tín dụng và thủ tục không chỉ giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn mà còn góp phần tạo lập nguồn cung nhà ở ổn định cho hàng triệu người lao động trong quá trình đô thị hóa.
