 |
| Theo HoREA, việc xác định thời điểm tính giá đất thanh toán hợp đồng BT phải tuân thủ nguyên tắc ngang giá – cùng thời điểm. Ảnh: Bảo An |
Bất cập trong dự án BT: Các ví dụ cho thấy sự chậm trễ gây thiệt hại lớn
Một trong những nội dung được HoREA nhấn mạnh là quy định “thời điểm xác định giá đất” dùng để thanh toán cho nhà đầu tư BT vẫn chưa công bằng. Nhiều dự án cho thấy nhà đầu tư thiệt hại nặng nề do thời điểm giao đất bị kéo dài nhiều năm so với thời điểm ký hợp đồng hoặc bàn giao công trình.
Điển hình là Công ty MHL, ký Hợp đồng BT số 09/HĐBT ngày 1/11/2016 với Quân chủng Phòng không – Không quân để xây dựng công trình hạ tầng và được thanh toán bằng khu đất 448 Nguyễn Tất Thành, Quận 4, TP.HCM. Công ty đã bàn giao công trình từ tháng 2/2018 sau khi được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán giá trị 68 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến ngày 28/3/2025, tức 7 năm sau, UBND TP.HCM mới giao khu đất đối ứng theo Quyết định 1194/QĐ-UBND.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, giá đất thanh toán được tính tại thời điểm Nhà nước giao đất. Như vậy, giá trị khu đất năm 2025 cao hơn nhiều so với năm 2018, trong khi giá trị công trình BT không được tính trượt giá, chi phí tài chính không được bù đắp. Đây là ví dụ được HoREA đánh giá “rất rõ” về tình trạng nhà đầu tư bị thiệt thòi do chậm thủ tục.
Một trường hợp khác là các dự án BT trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trước khi Chính phủ ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP cho phép xác định giá đất theo thời điểm ký tắt hợp đồng BT, tất cả dự án tại đây đều gặp vướng mắc tương tự. Sau khi áp dụng cơ chế mới, các dự án đã được tháo gỡ, tạo tiền lệ quan trọng để nhân rộng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh: “Việc xác định thời điểm tính giá đất thanh toán hợp đồng BT phải tuân thủ nguyên tắc ngang giá – cùng thời điểm. Chúng ta không thể để sự chậm trễ trong quyết định giao đất đẩy rủi ro và thiệt hại sang nhà đầu tư”.
HoREA kiến nghị sửa khoản 9 Điều 4 và khoản 5 Điều 5 của dự thảo Nghị quyết để ghi rõ thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc lúc nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình, thay vì đợi ngày ký quyết định giao đất. Đây được xem là giải pháp “sòng phẳng, công bằng” cho cả Nhà nước và doanh nghiệp BT.
Điều chỉnh bảng giá đất và nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng đất: Cần bám sát thực tế từng dự án
HoREA cũng đề xuất sửa đổi các quy định tại Điều 7 và Điều 8 của dự thảo Nghị quyết, liên quan bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo hiệp hội, áp dụng cứng “bảng giá đất × hệ số điều chỉnh” có thể khiến giá đất của dự án bị đội lên mức quá cao, vượt xa giá trị xác định bằng phương pháp thặng dư.
Ví dụ tại đường Nguyễn Xiển (TP.Thủ Đức), đất ở có giá theo bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m². Khi nhân hệ số điều chỉnh (k1 = 1,4), giá đất tính thu tiền sử dụng đất lên đến 80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp thặng dư, giá trị đất dự án chỉ 35 triệu đồng/m² – thấp hơn 2,28 lần. Điều này dẫn đến nguy cơ doanh nghiệp phải tăng giá chung cư lên trên 100 triệu đồng/m² để bù chi phí.
Trường hợp tại đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn) cũng tương tự: bảng giá đất 18,5 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh k1 = 2, giá đất phải tính lên tới 37 triệu đồng/m², trong khi tính theo thặng dư chỉ ra mức 9 triệu đồng/m².
Ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Nếu dùng một hệ số điều chỉnh duy nhất cho cả tỉnh, nhiều dự án sẽ bị đội chi phí bất hợp lý. Cần có hệ số điều chỉnh theo từng dự án (k3) để phản ánh đúng thực tế quy mô, mật độ và khả năng sinh lợi của từng khu đất”.
Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, HoREA đưa ví dụ hộ gia đình ông bà A có thửa đất 2.000 m² nguồn gốc tự tạo lập, khi tách thành 4 lô (500 m²) và chuyển sang đất ở thì theo cách tính hiện hành, tiền sử dụng đất có thể lên tới 24,88 tỷ đồng, gần như “mua lại đất của chính mình”. Hiệp hội đề xuất giảm mức thu còn 20% trong hạn mức và 30% ngoài hạn mức để phù hợp thực tế người dân.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị làm rõ trường hợp “không do lỗi của người sử dụng đất” khi truy thu nghĩa vụ tài chính đối với các doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021, nhằm tránh tình trạng doanh nghiệp bị truy thu kéo dài do lỗi xuất phát từ cơ quan quản lý trước đây.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các kiến nghị lần này đều xuất phát từ thực tiễn và các trường hợp cụ thể kéo dài nhiều năm, vì vậy cần được xem xét kỹ lưỡng để Nghị quyết của Quốc hội thực sự đi vào cuộc sống. Nếu không sửa những điểm nghẽn này, Luật Đất đai mới sẽ khó phát huy hiệu quả. Việc ban hành cơ chế rõ ràng, nhất quán sẽ giảm khiếu nại, giảm thủ tục và thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư.
