 |
| Hiệp hội cho rằng cách tính hiện nay phù hợp hơn với các dự án cao cấp hoặc nhóm khách hàng thu nhập cao, nhưng chưa sát với nhu cầu thực tế của thị trường nhà ở đô thị. Ảnh: Gia An |
Theo kiến nghị, cách tính hiện nay có thể khiến cơ cấu căn hộ tại các dự án mới nghiêng mạnh về phân khúc diện tích lớn, trong khi nhu cầu chủ đạo của thị trường lại tập trung ở căn hộ vừa và nhỏ có giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của đa số người dân.
Việc chỉ áp dụng một phương pháp xác định dân số trong dự án chung cư, theo HoREA, đang khiến nhiều chủ đầu tư phải tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn để bảo đảm giới hạn quy mô dân số của dự án.
Cách tính này được đánh giá phù hợp hơn với các dự án cao cấp hoặc nhóm khách hàng thu nhập cao, nhưng chưa phản ánh đúng nhu cầu phổ biến của thị trường nhà ở đô thị.
Trong văn bản gửi TP.HCM, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế linh hoạt hơn trong tính dân số căn hộ. Theo đó, căn hộ từ 25-45 m2 có thể tính 1 người; căn hộ trên 45-160 m2 tính 2-3 người hoặc xác định theo chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m2/người.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, đề xuất này xuất phát từ thực tế cấu trúc hộ gia đình tại các đô thị đang thay đổi nhanh chóng, với xu hướng gia tăng các hộ chỉ có từ 1-3 người.
Dữ liệu khảo sát của Hiệp hội cho thấy, khoảng 60-70% khách hàng hiện nay có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70 m2 với mức giá từ 2-7 tỷ đồng/căn. Ngoài ra, khoảng 20-25% khách hàng là người trẻ hoặc người thu nhập thấp có nhu cầu mua căn hộ diện tích khoảng 50 m2 với mức giá quanh 3 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn diện tích từ 85-100 m2 trở lên chỉ chiếm khoảng 5-10% thị trường.
Theo HoREA, nếu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về căn hộ diện tích lớn sẽ làm gia tăng tình trạng “lệch pha” sản phẩm, khiến nguồn cung không còn phù hợp với nhu cầu thực của số đông người mua nhà.
Hiệp hội cũng cảnh báo thị trường có thể lặp lại tình trạng dư thừa căn hộ lớn như giai đoạn khủng hoảng bất động sản 2011-2013.
Số liệu được dẫn lại cho thấy thời điểm đó cả nước tồn kho khoảng 42.230 căn nhà với tổng giá trị khoảng 128.514 tỷ đồng; riêng TP.HCM tồn khoảng 14.490 căn hộ chung cư với giá trị khoảng 37.000 tỷ đồng. Sau đó, Chính phủ phải triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ để hỗ trợ thị trường phục hồi.
Từ bài học này, HoREA cho rằng nếu cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về căn hộ diện tích lớn, giá trị cao thì nguy cơ tồn kho và nợ xấu bất động sản có thể quay trở lại.
Việc thiếu nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ cũng có thể khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục bị đẩy lên, trong khi thanh khoản thị trường suy giảm do “cung - cầu không gặp nhau”.
Ở góc độ doanh nghiệp, việc phải phát triển nhiều căn hộ lớn - vốn là loại sản phẩm khó tiêu thụ - có thể kéo dài thời gian bán hàng, gia tăng tồn kho và làm giảm hiệu quả đầu tư dự án.
Ngoài đề xuất điều chỉnh phương pháp tính dân số, HoREA còn kiến nghị sửa quy định liên quan căn hộ nhà ở xã hội và tái định cư, trong đó đề xuất nâng ngưỡng diện tích từ “dưới 75 m2” lên “đến 77 m2” để phù hợp hơn với quy định pháp luật hiện hành.
Hiệp hội cho rằng đề xuất này tương đồng với kinh nghiệm quản lý tại Hà Nội, nơi quy định quy mô dân số căn hộ chung cư tối đa 5 người.
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc bổ sung thêm phương pháp xác định dân số sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn, tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền và hạn chế nguy cơ lệch pha cung - cầu.
