 |
| HoREA kiến nghị thay vì áp dụng một công thức cào bằng, cần tách bạch rõ rệt hai loại hệ số điều chỉnh để phản ánh đúng bản chất kinh tế của từng dự án đầu tư. Ảnh: Bảo Tín |
Cảnh báo về sự chênh lệch giá đất lên tới 6 lần
Bản kiến nghị số 01/2026/CV-HOREA tập trung vào việc góp ý Điều 8 dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. HoREA nhận định, nếu không quy định chi tiết về hệ số điều chỉnh giá đất riêng biệt cho từng dự án (k2), thị trường bất động sản sẽ đối mặt với làn sóng tăng giá mới, trực tiếp đẩy chi phí nhà ở vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Để minh chứng cho tính cấp thiết của hệ số k2, HoREA đã dẫn chứng các bài toán kinh tế thực tế từ nghiên cứu của cơ quan chức năng. Các số liệu cho thấy một khoảng cách khổng lồ giữa tiền sử dụng đất tính theo bảng giá hiện hành và giá trị thực của dự án.
Điển hình tại khu vực đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức (cũ), với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh k1 hiện nay, giá đất bị đẩy lên mức 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi tính toán theo phương pháp thặng dư thực tế, con số này chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, nghĩa là cách tính máy móc đang cao hơn thực tế tới 2,28 lần.
Tình trạng tại huyện Hóc Môn (cũ) thậm chí còn gây sốc hơn. Tại đường Đặng Công Bỉnh, bảng giá và hệ số k1 đưa giá đất lên ngưỡng 37 triệu đồng/m2, trong khi giá trị thặng dư thực tế của dự án chỉ là 9 triệu đồng/m2. Nghĩa vụ tài chính bị đẩy cao gấp 6 lần so với khả năng chịu đựng của dự án là một con số phi lý.
HoREA phân tích rằng, để không lỗ vốn, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán căn hộ tại Hóc Môn lên trên 70 triệu đồng/m2 và tại Thủ Đức lên trên 100 triệu đồng/m2. Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn triệt tiêu phân khúc nhà ở bình dân vốn đang rất khan hiếm trên thị trường.
Đề xuất công thức tính mới nhằm đảm bảo tính công bằng
Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị thay vì áp dụng một công thức cào bằng, cần tách bạch rõ rệt hai loại hệ số điều chỉnh để phản ánh đúng bản chất kinh tế của từng dự án đầu tư. Theo đó, hệ số k1 sẽ đóng vai trò điều chỉnh giá đất hàng năm theo biến động chung của thị trường. Trong khi đó, hệ số k2 sẽ được áp dụng riêng cho từng khu vực, vị trí và đặc biệt là từng dự án cụ thể. Nhân tố quyết định để xác định k2 chính là hệ số sử dụng đất và tính chất của dự án là cao cấp, trung cấp hay bình dân.
Hiệp hội đề xuất công thức tính minh bạch là tiền sử dụng đất bằng giá trong bảng giá đất nhân với cả hai hệ số k1 và k2. Việc cá nhân hóa định giá thông qua k2 giúp các dự án có hệ số sử dụng đất cao hoặc các dự án nhà ở giá rẻ có mức nộp phí công bằng hơn. Ngoài ra, đối với các địa phương đã ban hành Bảng giá đất mới sát giá thị trường từ đầu năm 2026, HoREA đề nghị áp dụng hệ số k1 bằng 1 để tránh tình trạng "phí chồng phí". Đối với các dự án thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, mức thu nên được ấn định bằng 80% tiền sử dụng đất để khuyến khích các nhà đầu tư phát triển dài hạn.
Chia sẻ về tính cấp bách của đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu cho biết, việc định giá một dự án khu đô thị quy mô hàng chục hecta hoàn toàn khác biệt so với việc định giá một lô đất nhỏ lẻ của cá nhân. Ông khẳng định dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn và mỗi dự án thường có hệ số sử dụng đất khác nhau. Một dự án có hệ số sử dụng đất cao hơn thì việc nộp tiền sử dụng đất cao hơn dự án có hệ số sử dụng đất thấp là điều hợp tình, hợp lý và công bằng.
Ông Châu nhấn mạnh thêm, nếu không quy định hệ số k2 để điều chỉnh cho sát với thực tế từng dự án, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế không thể triển khai được dự án vì gánh nặng tài chính quá lớn. Khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục bị thắt chặt, giá nhà bị đẩy lên cao vô lý, gây thiệt hại trực tiếp cho người tiêu dùng và làm chậm đà phục hồi của nền kinh tế. Do đó, việc bổ sung các quy định chi tiết về hệ số k2 tại Điều 8 của dự thảo Nghị định là giải pháp then chốt để các địa phương tổ chức thực thi hiệu quả các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.
