 |
| Trên thực tế, không ít dự án BT đã hoàn thành công trình, Nhà nước đã đưa vào sử dụng, nhưng việc thanh toán bằng quỹ đất đối ứng bị kéo dài nhiều năm. Ảnh minh họa: Bảo An |
Không thể “bỏ sót” dự án BT đã hoàn thành nhưng chưa được thanh toán
HoREA đánh giá cao việc Chính phủ ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP và Bộ Tài chính xây dựng dự thảo Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ, xử lý vướng mắc đối với dự án BT chuyển tiếp, nhằm triển khai Nghị quyết 206/2025/QH15 của Quốc hội. Tuy nhiên, theo Hiệp hội, dự thảo Nghị quyết hiện vẫn còn khoảng trống chính sách nếu chỉ tập trung vào các dự án BT đã có kết luận thanh tra.
Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 2 về “nguyên tắc thực hiện”, theo hướng mở rộng đối tượng áp dụng đối với các dự án BT chuyển tiếp không thuộc diện có kết luận thanh tra đã có hiệu lực, nhưng nhà đầu tư đã hoàn thành và bàn giao công trình theo hợp đồng BT song vẫn chưa được xác định thời điểm tính giá đất của quỹ đất thanh toán
Theo phân tích của HoREA, phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 dự thảo Nghị quyết được thiết kế rất rộng, bao trùm “các dự án BT chuyển tiếp trên phạm vi cả nước”. Vì vậy, nếu nguyên tắc thực hiện chỉ bó hẹp trong các trường hợp có kết luận thanh tra thì sẽ mâu thuẫn ngay trong nội tại văn bản, đồng thời bỏ sót một nhóm dự án “đúng quy trình, đúng pháp luật tại thời điểm triển khai”, nhưng lại bị đình trệ do thay đổi chính sách và chậm trễ của cơ quan quản lý.
Trên thực tế, không ít dự án BT đã hoàn thành công trình, Nhà nước đã đưa vào sử dụng, nhưng việc thanh toán bằng quỹ đất đối ứng bị kéo dài nhiều năm. Hệ quả là nhà đầu tư phải “gánh” chi phí vốn, chi phí cơ hội và rủi ro pháp lý, trong khi hạ tầng đã phục vụ lợi ích công cộng. Theo HoREA, nếu không đưa nhóm dự án này vào diện được tháo gỡ, mục tiêu xử lý dứt điểm các tồn đọng BT chuyển tiếp sẽ khó đạt được.
Thời điểm xác định giá đất: “Điểm nghẽn” lớn nhất của nguyên tắc ngang giá
Một kiến nghị trọng tâm khác của HoREA là bổ sung khoản 3 (mới) Điều 12 dự thảo Nghị quyết, quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT. Theo đề xuất, với các dự án BT đã hoàn thành bàn giao công trình và đã được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, thời điểm tính giá đất nên là thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình, thay vì thời điểm ban hành quyết định giao đất như hiện nay
HoREA cho rằng, việc “neo” thời điểm tính giá đất vào thời điểm giao đất trong bối cảnh thủ tục hành chính bị kéo dài nhiều năm đã vô hình trung phá vỡ nguyên tắc ngang giá – cốt lõi của hợp đồng BT. Giá đất biến động mạnh theo thời gian, trong khi nghĩa vụ xây dựng công trình của nhà đầu tư đã hoàn tất từ rất sớm.
Hiệp hội dẫn trường hợp cụ thể của Công ty MHL – một dự án BT ký từ năm 2016, hoàn thành và bàn giao công trình cho Nhà nước từ tháng 2/2018, được Kiểm toán Nhà nước và Bộ Quốc phòng xác nhận tuân thủ đúng quy định. Tuy nhiên, phải đến tháng 3/2025, UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao đất cho nhà đầu tư. Việc chậm trễ này khiến thời điểm xác định giá đất bị “đẩy” sang giai đoạn giá đất đã tăng cao, gây thiệt hại trực tiếp cho doanh nghiệp, dù lỗi không xuất phát từ phía nhà đầu tư
Theo HoREA, nếu không có cơ chế đặc thù cho các dự án BT chuyển tiếp, việc áp dụng máy móc Luật Đất đai 2024 sẽ làm nảy sinh thêm tranh chấp, khiếu kiện, đi ngược lại mục tiêu ổn định môi trường đầu tư và xử lý các tồn tại lịch sử của mô hình BT.
Trao đổi về các kiến nghị trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, tinh thần của Nghị quyết 206/2025/QH15 là xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử cụ thể của các dự án BT, chứ không phải “hợp thức hóa sai phạm”.
“Có những dự án BT nhà đầu tư đã hoàn thành công trình, Nhà nước đã sử dụng nhiều năm, nhưng chỉ vì ách tắc thủ tục mà chưa được thanh toán. Nếu không xác định lại thời điểm tính giá đất cho công bằng, thì không chỉ doanh nghiệp bị thiệt mà môi trường đầu tư cũng bị tổn hại”, ông Châu nêu quan điểm.
Theo ông Châu, việc bổ sung các trường hợp chưa có kết luận thanh tra và điều chỉnh thời điểm tính giá đất sẽ giúp khép lại các dự án BT chuyển tiếp một cách minh bạch, giảm áp lực khiếu kiện và tạo tiền đề huy động nguồn lực xã hội cho hạ tầng trong giai đoạn mới. “Tháo gỡ đúng và trúng sẽ vừa bảo vệ lợi ích Nhà nước, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư – đó mới là mục tiêu cuối cùng”, ông Châu khẳng định.
