 |
| Nhiều chủ đầu tư sau giai đoạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao buộc phải bán ra những tài sản từng được xem là của “để dành”. Ảnh: Gia An |
Hai lực đối nghịch gặp nhau, tạo nên giai đoạn “tự bóc tách”, nơi giá trị thật lộ diện và quyền sở hữu các dự án trọng điểm thay đổi với tốc độ hiếm thấy nhiều năm trở lại đây.
Tài sản tốt buộc phải bán, còn nhà đầu tư chỉ trả tiền cho sự chắc chắn
Tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2025 ngày 9/12, dữ liệu KPMG cho thấy, tổng quy mô M&A toàn thị trường đạt 2,3 tỷ USD trong 10 tháng, trải rộng nhiều lĩnh vực như tài chính, tiêu dùng, năng lượng, công nghệ và bất động sản. Tuy nhiên, bức tranh từng ngành phân hóa mạnh, trong đó bất động sản — đặc biệt là nhà ở — là nhóm có diễn biến khác biệt rõ nhất.
Trong phần bất động sản, điểm đáng chú ý của năm nay không nằm ở số lượng giao dịch, mà ở chất lượng tài sản khi nhiều chủ đầu tư buộc phải bán ra những dự án từng được xem là “để dành” để giải tỏa áp lực dòng tiền sau giai đoạn dùng đòn bẩy mạnh.
Các thương vụ lớn như Bạch Dương mua Công ty Phương Đông trị giá 365 triệu USD; Gateway Thủ Thiêm nâng sở hữu 42% Nam Rạch Chiếc; UOA Vietnam mua VIAS Hồng Ngọc Bảo đều cho thấy xu hướng này. Điểm chung là quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng — loại tài sản vốn cực hiếm trên thị trường nhà ở nhiều năm qua.
Theo bà Bình Lê Vandekerckove, Tổng giám đốc ASART, doanh nghiệp chỉ tìm đến M&A khi đã chạm ngưỡng thanh khoản. “Tài sản đem bán lúc đó thường chính là tài sản tốt nhất, vì dễ chuyển nhượng và thu hồi vốn,” bà nói.
Ở chiều ngược lại, khẩu vị đầu tư ngày càng thận trọng. Ông Michael Dwyer, Trưởng bộ phận Tư vấn Thương vụ KPMG Việt Nam cho biết, dù vốn ngoại vẫn chiếm gần 65% giá trị các thương vụ lớn, nhà đầu tư chỉ trả tiền cho các dự án chắc chắn về pháp lý và khả năng triển khai. Hồ sơ kéo dài, rủi ro tranh chấp hoặc định giá vượt dòng tiền đều bị loại bỏ từ vòng đầu.
Từ góc nhìn nhà phát triển, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam cho biết, rủi ro pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến nhà đầu tư ngoại ngần ngại ra quyết định. Vì vậy, dòng vốn đang dồn mạnh vào nhóm tài sản “triển khai ngay”, nơi khả năng thực thi không bị đặt dấu hỏi.
Cú bật pháp lý và thị trường vận hành theo hai lớp
Một động lực quan trọng của làn sóng M&A đến từ chính sách. Nghị quyết 171/2024/QH15 (hiệu lực từ tháng 4/2025) cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang nhà ở thương mại, tháo gỡ hàng loạt dự án từng mắc kẹt vì quy định không thống nhất. Khi rủi ro giảm và định giá chung đã điều chỉnh, các thương vụ lớn được chốt nhanh hơn.
Trong một diễn biến khác, theo JLL, trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng M&A bất động sản được công bố đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Trong đó, nhà ở chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch — tỷ trọng áp đảo chưa từng thấy nhiều năm qua. Các phân khúc khác có tỷ trọng thấp hơn đáng kể: bất động sản thương mại và văn phòng khoảng 17,7%, nghỉ dưỡng 5,3%, và trung tâm dữ liệu khoảng 3,3%, phản ánh sự thận trọng trước những phân khúc có vòng đời đầu tư dài và rủi ro vận hành cao hơn.
Tuy nhiên, JLL cho biết quy mô thực tế còn lớn hơn nhiều so với số liệu công bố. Thị trường đang vận hành theo hai lớp giao dịch: Lớp công khai gồm các thương vụ lớn, pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư sẵn sàng công bố thông tin; Lớp giao dịch âm thầm là cuộc đua tích trữ quỹ đất sạch, diễn ra giữa các nhà đầu tư kín tiếng chuẩn bị cho giai đoạn nguồn cung tiếp tục bị siết chặt sau 2025.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh, tính minh bạch pháp lý đã trở thành tiêu chí không thể thương lượng đối với nhà đầu tư nước ngoài. “Dự án càng sạch, họ càng ra quyết định nhanh,” bà nói. Đây là lý do phân khúc nhà ở — nơi tập trung nhiều dự án đủ điều kiện triển khai ngay — trở thành điểm rơi tự nhiên của dòng vốn.
Thị trường tự bóc tách và hình thành mặt bằng giá mới
Sự phân hóa giữa dự án sạch và dự án vướng mắc khiến thị trường xuất hiện một nghịch lý: tổng cầu không tăng, nhưng dòng tiền lại tập trung mạnh vào số ít dự án đủ điều kiện triển khai. Nhờ đó, các thương vụ lớn diễn ra dồn dập dù bối cảnh chung còn trầm lắng.
Quá trình này tạo ra hiện tượng “tự bóc tách”: tài sản tốt nổi lên, tài sản kém bị loại khỏi cuộc chơi. M&A không chỉ là giao dịch tài chính, mà là bước tái thiết cấu trúc thị trường nhà ở — phân loại lại dự án nào có thể phát triển thật sự và dự án nào buộc phải dừng lại.
Theo ông Nguyễn Hoàng Long, Phó Tổng giám đốc GELEX, thị trường đang bước vào giai đoạn doanh nghiệp phải điều chỉnh kỳ vọng để giao dịch có thể xảy ra. Khi giá phản ánh đúng chất lượng tài sản và rủi ro pháp lý, nhà đầu tư có dòng tiền sẽ nhìn thấy cơ hội mở rộng danh mục. Ông nhận định đây là giai đoạn “tái phân phối tài sản”, nơi quỹ đất sạch sẽ được giành giật mạnh trước chu kỳ giá mới.
Nhà ở dẫn sóng M&A vì đây là phân khúc hiếm hoi biến xáo trộn của chu kỳ tái cấu trúc thành điểm khởi đầu cho tăng trưởng mới. Khi cầu ở thực vẫn bền, pháp lý được khai thông và tài sản sạch xuất hiện dày hơn, thị trường bước vào giai đoạn tái phân phối quyết liệt — nơi người chiến thắng sẽ là những nhà đầu tư đủ nhanh để chốt tài sản đúng chuẩn trước khi mặt bằng giá sang trang mới.
