 |
| Mỗi thửa đất, căn hộ hay công trình xây dựng sẽ có một mã định danh duy nhất, gắn với thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và tình trạng khai thác. Ảnh: Bảo Tín |
Thu hẹp “vùng mờ” thông tin của thị trường
Theo quy định, hệ thống dữ liệu bất động sản do Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng và quản lý ở cấp trung ương, trong khi UBND các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu tại địa phương. Mỗi thửa đất, căn hộ, nhà ở hay công trình xây dựng sẽ có một mã định danh duy nhất, gắn với các thông tin pháp lý cơ bản, lịch sử giao dịch và tình trạng sử dụng.
Trong bối cảnh Luật Đất đai mới bắt đầu được triển khai và tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh, mã định danh bất động sản được kỳ vọng sẽ trở thành “xương sống dữ liệu” cho hoạt động quản lý, đồng thời tạo nền tảng để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Nhìn từ thực tiễn thị trường, ông Lê Bảo Long cho rằng bất động sản Việt Nam trong nhiều năm tồn tại tình trạng bất cân xứng thông tin rõ rệt. Người bán, môi giới hoặc chủ đầu tư thường nắm giữ nhiều dữ liệu hơn, trong khi người mua – đặc biệt là người mua để ở – phải đưa ra quyết định dựa trên thông tin phân mảnh, thiếu kiểm chứng.
Trong bối cảnh đó, mã định danh bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp người dân tiếp cận thông tin một cách hệ thống hơn, từ tình trạng pháp lý, quy hoạch, thế chấp cho tới lịch sử giao dịch. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông, các quyết định mua bán sẽ có thêm cơ sở thực tế, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tin đồn hay tâm lý đám đông.
Theo phân tích của Savills, tại các thị trường đã hoàn thiện hệ thống dữ liệu bất động sản, thời gian ra quyết định mua thường rút ngắn khoảng 20–30% so với những thị trường thiếu minh bạch. Đồng thời, biên độ chênh lệch giá giữa các giao dịch cũng thấp hơn, do người mua có nhiều dữ liệu để đối chiếu và định giá.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, hiệu quả của hệ thống phụ thuộc rất lớn vào mức độ công khai và khả năng người dân tra cứu thông tin. Khoảng cách giữa việc “có dữ liệu” và “dữ liệu dễ tiếp cận” vẫn là thách thức cần thêm thời gian để hoàn thiện, cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn cơ chế chia sẻ thông tin.
Dù vậy, việc hình thành một cơ sở dữ liệu tập trung vẫn được xem là bước đi quan trọng để thu hẹp “vùng mờ” thông tin – điểm yếu lâu nay của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nền tảng cho quản lý thuế và thanh khoản dài hạn
Không chỉ dừng ở minh bạch thông tin, mã định danh bất động sản còn được xem là nền tảng kỹ thuật cho công tác quản lý thuế và tài sản trong dài hạn. Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã số duy nhất và liên thông với thông tin chủ sở hữu, cơ quan quản lý sẽ thuận lợi hơn trong việc thống kê số lượng tài sản mà một cá nhân hay tổ chức nắm giữ, cũng như theo dõi tần suất và giá trị giao dịch.
Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong giai đoạn 2021–2023, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tại nhiều địa phương thấp hơn từ 20–40% so với giá giao dịch thực tế, gây thất thu ngân sách. Việc chuẩn hóa dữ liệu được kỳ vọng sẽ giúp cơ quan chức năng theo sát giá trị giao dịch thực, hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu thuế.
Từ góc độ thị trường, ông Lê Bảo Long cho rằng hoạt động đầu cơ khó có thể biến mất hoàn toàn, nhưng chi phí tham gia sẽ tăng lên khi thông tin minh bạch hơn. Những phân khúc tăng giá chủ yếu nhờ chênh lệch thông tin hoặc kỳ vọng ngắn hạn sẽ kém hấp dẫn, buộc dòng tiền phải dịch chuyển theo hướng thận trọng và dài hạn hơn.
Về thanh khoản, thị trường có thể đối mặt với giai đoạn chững lại trong ngắn hạn khi các bên cần thời gian thích nghi với cơ chế quản lý mới. Tuy nhiên, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, khi rủi ro pháp lý và chi phí thẩm định thông tin giảm xuống, giao dịch thường được cải thiện trong trung và dài hạn. Savills ước tính, tại một số thị trường châu Á, số lượng giao dịch hợp pháp tăng khoảng 10–15% sau vài năm triển khai hệ thống dữ liệu đất đai tập trung.
Từ phía cơ quan quản lý, bà Tống Thị Hạnh từng đánh giá, mã định danh bất động sản giúp nhận diện rõ các sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đồng thời phân biệt giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhờ đó, cơ quan chức năng có thêm công cụ theo dõi lượng hàng tồn kho và diễn biến cung – cầu sát với thực tế hơn, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào báo cáo doanh nghiệp như trước đây.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng mở rộng sang các phân khúc công nghiệp, thương mại và du lịch, một hệ thống dữ liệu thống nhất được xem là bước đi cần thiết để nâng chuẩn vận hành, giảm rủi ro và tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định trong dài hạn.
