 |
| Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng tương đối hiếm hoi trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, không chỉ nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mà còn bởi chất lượng tăng trưởng ngày càng cải thiện. Ảnh: Bảo Tín |
Việt Nam: từ lợi thế chi phí sang lợi thế tăng trưởng thực
Các báo cáo mới nhất của Savills và JLL đều cho thấy Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng tương đối hiếm hoi trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, không chỉ nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mà còn bởi chất lượng tăng trưởng ngày càng cải thiện.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, GDP Việt Nam tăng khoảng 8% năm 2022, giảm về 5,1% năm 2023 trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy yếu, trước khi phục hồi lên khoảng 7,1% năm 2024 và đạt khoảng 8,02% năm 2025. Chuỗi số liệu này cho thấy Việt Nam không chỉ phục hồi nhanh sau cú sốc toàn cầu mà còn duy trì được đà tăng trưởng ổn định trong nhóm đầu khu vực.
Đáng chú ý, tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng quy mô mà còn từ cải thiện chất lượng. GDP bình quân đầu người đã tăng từ khoảng 3.700 USD năm 2022 lên hơn 5.000 USD năm 2025, phản ánh sự mở rộng nhanh của tầng lớp trung lưu – yếu tố nền tảng đối với nhu cầu nhà ở, thương mại, logistics và hạ tầng đô thị.
Theo ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, Việt Nam đang bước qua giai đoạn cạnh tranh thuần túy bằng chi phí. “Dòng vốn hiện nay đang hướng mạnh vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như sản xuất công nghệ, điện tử, logistics hiện đại và các ngành gắn với chuỗi cung ứng toàn cầu. Điều này tái định hình nhu cầu bất động sản theo hướng chất lượng, bền vững và dài hạn hơn,” ông nhận định.
Góc nhìn này cũng được phản ánh rõ trong dữ liệu đầu tư. Theo JLL, dù quy mô thị trường còn khiêm tốn so với các quốc gia phát triển trong khu vực, giá trị các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 2,5 tỷ USD – mức cao kỷ lục. Trong đó, bất động sản nhà ở chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch, cho thấy nhà đầu tư đang ưu tiên những phân khúc có nhu cầu sử dụng thực và khả năng hấp thụ dài hạn.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, các điều chỉnh chính sách – đặc biệt là việc cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 – đã góp phần tháo gỡ điểm nghẽn lớn về quỹ đất, tạo lực đẩy đáng kể cho hoạt động M&A trong bối cảnh nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế.
Châu Á – Thái Bình Dương: ổn định hơn, nhưng không đồng đều
Ở quy mô khu vực, cả Savills và JLL đều chung nhận định rằng thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương đang bước vào chu kỳ ổn định hơn so với Mỹ và châu Âu, song mức độ phục hồi và triển vọng tăng trưởng có sự phân hóa rõ rệt.
Theo JLL, tổng giá trị đầu tư bất động sản thương mại tại khu vực đạt 40,3 tỷ USD trong quý IV/2025, tăng 15% so với cùng kỳ. Cả năm 2025 ghi nhận 147,6 tỷ USD, tăng 12% so với năm trước – mức cao nhất kể từ 2021. Nhật Bản tiếp tục dẫn đầu khu vực với 41,4 tỷ USD, được hỗ trợ bởi các thương vụ bán – cho thuê lại và nhu cầu ổn định đối với tài sản văn phòng, công nghiệp. Hàn Quốc cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhờ nhu cầu cao đối với văn phòng cốt lõi, logistics và khách sạn.
Tuy nhiên, Trung Quốc vẫn được xem là biến số lớn, tiếp tục kìm hãm đà phục hồi chung của khu vực. Trong bối cảnh đó, dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các thị trường có tăng trưởng thực, nhu cầu nội địa mạnh và khung pháp lý đang cải thiện.
Savills dự báo đầu tư bất động sản toàn khu vực châu Á – Thái Bình Dương có thể tăng khoảng 7% trong năm 2026. Động lực chính không đến từ tăng giá tài sản ngắn hạn, mà từ nhu cầu thuê phục hồi, tiêu dùng gia tăng và vai trò ngày càng quan trọng của hạ tầng logistics trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng ảnh hưởng của dòng vốn nội khối. Theo ông Stuart Crow, CEO Thị trường Vốn châu Á – Thái Bình Dương của JLL, vốn khu vực ngày càng đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ M&A xuyên biên giới, trong khi nhà đầu tư quốc tế trở nên thận trọng và kén chọn hơn.
Bước sang năm 2026, công nghệ – đặc biệt là trí tuệ nhân tạo – được kỳ vọng trở thành chất xúc tác mới cho thị trường, thông qua việc thúc đẩy nhu cầu trung tâm dữ liệu và hạ tầng số. Riêng năm 2025, đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu tại châu Á – Thái Bình Dương đã đạt khoảng 15 tỷ USD.
Tổng thể, triển vọng bất động sản châu Á – Thái Bình Dương năm 2026 được đánh giá là “lạc quan trong thận trọng”. Trong bức tranh đó, Việt Nam không phải là thị trường tăng trưởng nóng nhất, nhưng lại nổi lên nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế thực, dòng vốn FDI chất lượng cao và đầu tư hạ tầng quy mô lớn – những yếu tố mang tính nền tảng, quyết định sức hấp dẫn dài hạn của thị trường.
