 |
| Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các địa phương đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ảnh: Nguyễn Thuyên |
Khác biệt chính sách so với quy định hiện hành
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các địa phương đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại (NOTM) giá phù hợp. Ông đánh giá như thế nào về chính sách này?
Ngày 25/2/2026, Bộ Xây dựng có Văn bản số 2222/BXD-QLN gửi lấy ý kiến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển NOTM giá phù hợp. “NOTM giá phù hợp” là chính sách đã áp dụng tại một số quốc gia dưới tên gọi “affordable housing”. Đây không phải lần đầu tiên chính sách này được Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất. Chẳng hạn, tại Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 về các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh trong bối cảnh đại dịch Covid-19, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng “chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án NOTM giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2)”.
Tại Nghị quyết số 127/NQ-CP ngày 8/10/2021, Chính phủ tiếp tục giao Bộ Xây dựng “nghiên cứu, đề xuất thí điểm ban hành chính sách phát triển NOTM phù hợp với đối tượng thu nhập thấp và trung bình để góp phần phục hồi kinh tế trong điều kiện bình thường mới”.
Gần đây nhất, tháng 10/2025, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó có chính sách phát triển NOTM giá phù hợp. Tuy nhiên, dự thảo này chưa được xem xét thông qua.
Theo tôi, các cơ chế, chính sách “NOTM giá phù hợp” cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh, từ tên gọi, nội dung cho đến các tác động.
Xin ông phân tích cụ thể hơn những nội dung được đưa ra trong Dự thảo Nghị quyết?
Nếu như nhà ở xã hội (NOXH) là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở” theo quy định của Luật Nhà ở, thì NOTM phải vận động theo quy luật khách quan của thị trường, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu. Giá NOTM phải do thị trường quyết định. Do đó, việc ấn định một loại hình NOTM phải có giá thấp/giá rẻ là chưa phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường.
Dự thảo Nghị quyết đưa ra chính sách phát triển NOTM giá phù hợp có các nội dung khác biệt so với NOTM thông thường như sau:
Thứ nhất, dự án NOTM giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH theo quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH (tức là áp dụng cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư” - một hình thức chỉ định chủ đầu tư).
Thứ hai, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua NOXH theo Nghị quyết số 201/2025/QH15; trong đó chủ đầu tư dự án NOTM giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác và được cộng thêm lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Sau khi nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm (tương tự NOXH).
Thứ ba, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án NOTM giá phù hợp phải là cá nhân trong nước (tức là không bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài như NOTM thông thường); mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua 1 căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua, thuê mua từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền (chính sách tương tự NOXH). Dự thảo không quy định trực tiếp việc người mua NOTM giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở như NOTM thông thường (như phiên bản dự thảo tháng 10/2025).
Thứ tư, Dự thảo đề xuất một số giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục pháp lý dự án.
Các nội dung nêu trên cần được cân nhắc thận trọng, điển hình là việc chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu.
Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập: NOTM là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Có thể thấy chính sách “NOTM giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa NOTM với NOXH.
Tiềm ẩn bất cập, gây cạnh tranh không bình đẳng
Hình thức “lai” này khi triển khai liệu có tiềm ẩn bất cập không, thưa ông?
Theo tôi, hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập. Giả định tại thành phố X có dự án 1 được thụ hưởng chính sách “NOTM giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh có dự án 2 là NOTM thông thường, không được thụ hưởng chính sách “NOTM giá phù hợp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.
Mặc dù cùng là NOTM, nhưng dự án 1 là “NOTM giá phù hợp”, được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2 căn hộ, trong khi dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “NOTM giá phù hợp” (lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá làm tăng tiền sử dụng đất…) nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 căn hộ. Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện ích… ở hai dự án là tương đương nhau, nhưng giá bán chênh lệch nhiều nên đương nhiên chọn mua căn hộ tại dự án 1. Chính sách “NOTM giá phù hợp” bộc lộ hạn chế ở điểm này, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.
Theo quy luật tự nhiên, ở các dự án sau, chủ đầu tư B tìm mọi cách để hưởng chính sách “NOTM giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng. Vô hình trung sẽ hình thành cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực. Mặt khác, nếu chính sách “NOTM giá phù hợp” được áp dụng đại trà sẽ khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.
Hơn nữa, đề xuất phát triển NOTM giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao, nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn NOTM giá phù hợp để bán kiếm lời (do Dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như NOXH, quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 1 NOTM giá phù hợp tại 1 dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên).
Chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi bàn giao và cấp “sổ hồng” thì mới bán ra thị trường theo giá “thả nổi”, phá bung giới hạn lợi nhuận định mức 15%.
Ông có ý kiến, đề xuất gì đối với Dự thảo Nghị quyết?
Có lẽ lường trước được những tác động nêu trên nên thời điểm cuối năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc dừng xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển NOTM giá thấp và lồng ghép nội dung này vào sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 được ban hành sau đó không đề cập đến chính sách phát triển NOTM giá phù hợp.
Với những phân tích trên, tôi đề xuất không cần thiết phải có chính sách cho loại hình “lai” giữa NOTM với NOXH. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, cần “nắn chỉnh” chính sách NOXH để bảo đảm tính hiệu quả, khả thi. Cần theo dõi, tổng kết, đánh giá việc thực hiện Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH, làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp, thay vì đề xuất một chính sách mới.
Đề xuất một mặt Chính phủ chỉ đạo, quán triệt thực hiện nghiêm chính sách NOXH trên quỹ đất NOXH đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể; một mặt cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị NOXH tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp.
Nếu chính sách NOXH phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình “NOXH lai thương mại”.
