 |
| Người mua hiện ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và chú trọng những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tăng trưởng bền vững. Ảnh: T. Trang |
Người mua không chỉ nhìn vào giá căn nhà
Tại TP.HCM, Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn (tên thương mại Vinhomes Sài Gòn Park) đang đưa những sản phẩm thấp tầng đầu tiên ra thị trường. Dự án có diện tích khoảng 1.080 ha, tổng mức đầu tư 59.000 tỷ đồng, quy mô dân số khoảng 135.000 người. Toàn dự án được công bố khoảng 18.443 sản phẩm thấp tầng.
Ở giỏ hàng hiện nay, nhà liền kề 50-70 m² có giá tham khảo khoảng 5,3-10 tỷ đồng/căn, tùy diện tích và phương án hoàn thiện. Một số sản phẩm song lập diện tích 112 m² có giá khoảng 16-18 tỷ đồng/căn.
Đáng chú ý, phương án bàn giao cũng tạo ra những lựa chọn khác nhau về dòng tiền. Với căn liền kề 50 m², phương án khách hàng tự hoàn thiện hoặc giãn xây 18 tháng có giá khoảng 5,3-6 tỷ đồng/căn, trong khi phương án chủ đầu tư hoàn thiện khoảng 6,8-7,9 tỷ đồng/căn.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, người mua hiện ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và chú trọng những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tăng trưởng bền vững.
Một yếu tố khác đang được đặt lên bàn cân là hạ tầng. Quốc lộ 22, đoạn An Sương - Vành đai 3 dài 8,7 km, đang được chuẩn bị mở rộng lên 60 m, quy mô 10 làn xe, tổng mức đầu tư hơn 10.400 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2028. Đến cuối tháng 7, công việc trên tuyến vẫn chủ yếu liên quan đến bàn giao mặt bằng và tháo dỡ nhà dân.
Như vậy, với Vinhomes Sài Gòn Park, lợi thế kết nối từ Quốc lộ 22 vẫn là câu chuyện của những năm tới, thay vì một hạ tầng đã hoàn thiện.
Tại Đồng Nai, Elyse Island của Nam Long lại có cơ cấu sản phẩm ở một phân khúc khác. Khu B và C có 333 căn, gồm 233 biệt thự song lập và 100 biệt thự cao cấp, đều được thiết kế 3 tầng. Tổng mức đầu tư dự kiến của phần công trình này khoảng 917,3 tỷ đồng. Hồ sơ dự án cũng cho thấy khu B và C đã được cấp giấy phép xây dựng đợt 1.
Giỏ hàng cập nhật gần đây cho thấy biệt thự song lập diện tích đất 166,84-200 m², diện tích sàn khoảng 197-238 m², giá dự kiến 20,83-26,38 tỷ đồng/căn, đã gồm VAT nhưng chưa phí bảo trì. Biệt thự đơn lập có diện tích đất khoảng 400,5-428,52 m², giá khoảng 48,9-50,1 tỷ đồng/căn, cũng đã gồm VAT nhưng chưa phí bảo trì.
Trong khi đó, Thanh Phú Centre Point tại Bến Lức, Tây Ninh, có giai đoạn 1 rộng 85,2 ha, gồm 1.251 sản phẩm: 607 nhà phố liền kề, 313 biệt thự và 331 sản phẩm nhà phố thương mại. BIM Land là đơn vị phát triển dự án.
Một số thông tin chào bán trên thị trường ghi nhận nhà phố diện tích khoảng 82,5 m² có giá khoảng 5,8-6 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá tham khảo từ nguồn phân phối, không phải bảng giá áp dụng cho toàn bộ dự án.
Ba dự án cho thấy nguồn cung mới đang có sự phân hóa về quy mô, loại hình và mức giá. Có sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng cần phương án tài chính linh hoạt, có sản phẩm tập trung vào phân khúc giá trị cao, trong khi một số dự án kết hợp nhà ở với chức năng thương mại.
Nguồn cung mở rộng, triển vọng sáng hơn
Nguồn cung mới xuất hiện trong bối cảnh các chủ đầu tư cũng đang chủ động chuẩn bị cho giai đoạn thị trường sôi động hơn. Ngày 11/8, Novaland ký hợp tác với gần 50 đại lý phân phối, đồng thời công bố lộ trình đưa The Grand Manhattan, The Park Avenue và một số dự án khác trở lại kinh doanh.
Bà Nguyễn Thị Tuyết An Nhàn, Quyền Giám đốc Ban Kinh doanh Novaland cho biết, trong quý III/2026, Novaland dự kiến tiếp tục mở bán sản phẩm tại các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Ho Tram. Hệ thống đại lý là kênh quan trọng để đưa sản phẩm đến khách hàng và Novaland sẽ tiếp tục mở rộng, nâng cao chất lượng mạng lưới phân phối.
Các chuyên gia bất động sản dự báo, giá sơ cấp nhà phố, biệt thự khó giảm sâu trong ngắn hạn do chi phí phát triển dự án, lãi vay và các chi phí đầu vào vẫn cao. Trong khi đó, nguồn cung mới chủ yếu đến từ những dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn tiếp theo, còn sức cầu sẽ dần cải thiện và có tính chọn lọc.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, số liệu thống kê trong tháng 7 vừa qua cho thấy, ba thị trường TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh có 7.751 căn nhà phố, biệt thự thuộc 84 dự án trên thị trường sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ 137 căn. Lượng tiêu thụ giảm 70% so với tháng trước; TP.HCM chiếm 44% nguồn cung, Đồng Nai 34% và Tây Ninh 22%.
Tuy vậy, bức tranh những tháng cuối năm có thêm những yếu tố tích cực khi nhiều dự án đang được chuẩn bị và hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định, nguồn cung mới toàn thị trường có thể tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm trong 6 tháng cuối năm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Nguồn cung thứ cấp cũng đa dạng hơn khi nhiều dự án tiếp tục bàn giao.
Tại phía Nam, thị trường cũng đang phân hóa rõ hơn. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng thu hút khách hàng, ngược lại những sản phẩm chưa đáp ứng kỳ vọng về chất lượng, trải nghiệm hoặc tiềm năng tăng trưởng có tốc độ bán hàng chậm hơn.
Những diễn biến này cho thấy triển vọng của nhà liền thổ vùng ven đang sáng hơn, nhưng thị trường sẽ không trở lại theo cách của những chu kỳ trước. Hạ tầng tiếp tục mở rộng không gian phát triển, nguồn cung trở lại tạo thêm lựa chọn, còn người mua có xu hướng ưu tiên sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng tài chính.
Sau một thời gian dài điều chỉnh, sự trở lại của nguồn cung nhà phố, biệt thự đã có những tín hiệu tích cực. Cuộc cạnh tranh mới nhiều khả năng sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay quy mô dự án, mà ở khả năng tạo ra sản phẩm có giá trị sử dụng, kết nối tốt và phù hợp với sức mua thực tế.
