 |
| Nhà ở xã hội là nhóm chính sách được điều chỉnh nhiều nhất trong Nghị định 54/2026. Ảnh: Bảo Tín |
Số hóa thủ tục và phân cấp: từ chủ trương sang thực hành
Một trong những điểm xuyên suốt của Nghị định 54/2026 là chuyển mạnh từ tư duy “khuyến khích” sang áp dụng thực chất đối với thủ tục hành chính điện tử. Thay vì yêu cầu hồ sơ giấy song song như trước, nghị định xác định rõ: hồ sơ và kết quả giải quyết thủ tục hành chính dưới dạng điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy, trừ trường hợp người dân có nhu cầu nhận bản cứng.
Thông tin cá nhân đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư được thay thế bằng mã định danh cá nhân, áp dụng thống nhất cho các thủ tục liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản, cải tạo chung cư và nhà ở xã hội. Đây là thay đổi mang tính nền tảng, giúp giảm đáng kể chi phí tuân thủ, thời gian đi lại và hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau.
Cùng với số hóa, nghị định cũng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương, nhất là trong quản lý nhà ở xã hội, nhà tái định cư và tài sản công. UBND cấp tỉnh, thậm chí cấp xã trong một số trường hợp, được giao quyền quyết định nhiều nội dung cụ thể thay vì phải chờ hướng dẫn kéo dài từ cấp trên. Điều này phản ánh rõ cách tiếp cận mới: trung ương ban hành khung pháp lý, địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và giải trình.
Gỡ vướng dự án: người nước ngoài mua nhà, môi giới và sàn giao dịch
Một điểm nghẽn lớn của thị trường thời gian qua là thủ tục bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về yếu tố quốc phòng – an ninh. Khi triển khai bán hàng, chủ đầu tư buộc phải dừng lại để bổ sung thủ tục, kéo dài tiến độ và gia tăng rủi ro pháp lý.
Nghị định 54/2026 cho phép xử lý linh hoạt hơn khi cho phép bổ sung thủ tục lấy ý kiến hai bộ ngay tại bước xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, với thời hạn phản hồi tối đa 7 ngày. Đồng thời, UBND cấp tỉnh được giao xác định phần diện tích cụ thể trong dự án mà người nước ngoài được sở hữu, thay vì áp dụng cứng nhắc cho toàn bộ dự án như trước.
Ở lĩnh vực môi giới và sàn giao dịch bất động sản, nghị định không đặt thêm điều kiện kinh doanh mới, mà tập trung tăng tính minh bạch. Doanh nghiệp chấm dứt hoặc bị đình chỉ hoạt động phải thông báo cho Sở Xây dựng để công khai trên hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản, giúp người mua nhà và nhà đầu tư dễ nhận diện rủi ro.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), những điều chỉnh này cho thấy trọng tâm của nghị định không nằm ở việc “siết” thị trường mà là làm cho luật vận hành được. “Nhiều vướng mắc của thị trường hiện nay không phải do chính sách sai, mà do thủ tục hành chính rườm rà, thiếu linh hoạt. Khi các nút thắt kỹ thuật được tháo gỡ, chi phí tuân thủ giảm xuống thì bản thân thị trường sẽ tự vận hành thông suốt hơn”, ông Châu nhận định.
Nhà ở xã hội và tái định cư: rút thời gian, giảm xung đột
Nhà ở xã hội là nhóm chính sách được điều chỉnh nhiều nhất trong Nghị định 54/2026. Hàng loạt mốc thời gian xử lý hồ sơ được rút ngắn; quy trình bán, cho thuê mua, cho thuê được chuẩn hóa từ khâu công bố dự án, tiếp nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày, đến bốc thăm có giám sát của Sở Xây dựng, chính quyền địa phương và Công an cấp xã.
Đáng chú ý, nghị định bổ sung cơ chế xác nhận thu nhập đối với người không có hợp đồng lao động – nhóm đối tượng chiếm tỷ lệ lớn trong khu vực phi chính thức nhưng lâu nay gặp khó khi tiếp cận nhà ở xã hội. Việc xác nhận thông tin qua chính quyền cơ sở, kết hợp hậu kiểm, được kỳ vọng sẽ mở rộng khả năng tiếp cận chính sách, đồng thời hạn chế tình trạng trục lợi.
Ngoài ra, quy định cho phép đơn vị quản lý vận hành tạm thu phí dịch vụ chung cư theo mức năm trước khi chưa đạt được thỏa thuận cũng được xem là giải pháp tình thế, nhằm tránh xung đột kéo dài tại các khu nhà ở xã hội.
Với nhà tái định cư, việc lần đầu đưa ra công thức xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất, bảo trì và thuế được đánh giá là bước tiến quan trọng, giúp giảm tranh chấp và khiếu kiện – vấn đề tồn tại nhiều năm tại các đô thị lớn.
Nghị định 54/2026 không phải là cú hích kích cầu cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bằng việc tháo gỡ các nút thắt thủ tục, rút ngắn thời gian xử lý và tăng tính minh bạch, nghị định này giúp dòng chảy dự án – đặc biệt là nhà ở xã hội và tái định cư – vận hành mượt hơn. Trong bối cảnh thị trường cần sự ổn định và niềm tin dài hạn, đây được xem là bước hoàn thiện quan trọng để khung pháp lý mới thực sự phát huy hiệu quả.
