 |
| Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất sớm thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ảnh: Gia An |
Khoảng trống nhà ở cho người thu nhập trung bình
Sau nhiều năm phát triển thiếu cân đối, thị trường nhà ở tại các đô thị lớn bộc lộ rõ tình trạng lệch pha khi nguồn cung tập trung chủ yếu vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng. Dù chương trình phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 đang được đẩy nhanh, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định ngay cả khi hoàn thành mục tiêu này, thị trường vẫn chưa thể giải quyết triệt để nhu cầu nhà ở giá rẻ của hàng chục triệu người đang sinh sống và làm việc tại các đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thực tế hiện nay tồn tại một nhóm rất lớn người dân không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với mức giá đang neo cao. Đây chủ yếu là những người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức, người lao động, người trẻ và người mua nhà lần đầu – nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực nhưng lại bị “kẹt” giữa hai phân khúc.
Ở góc nhìn của Hiệp hội, việc thiếu vắng nhà ở thương mại giá phù hợp đã khiến thị trường mất đi một “lớp đệm” quan trọng. Khi không có phân khúc trung gian này, người dân buộc phải hoặc chờ đợi nhà ở xã hội vốn khan hiếm và khó tiếp cận, hoặc phải chấp nhận các sản phẩm nhà ở thương mại vượt xa khả năng chi trả. Điều này không chỉ tạo áp lực về an sinh mà còn làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha trong cơ cấu sản phẩm nhà ở tại các đô thị lớn.
Nhà ở xã hội tăng tốc, nhưng vẫn chưa thể bao phủ nhu cầu
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước đã hoàn thành xây dựng khoảng 170.000 căn nhà ở xã hội. Riêng năm 2025, số căn hoàn thành vượt 102.600 căn, chiếm trên 60% tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn. Tính lũy kế đến nay, cả nước có hơn 700 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang triển khai với quy mô trên 700.000 căn, đạt khoảng 70% mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn đến năm 2030.
Dù vậy, HoREA cho rằng ngay cả khi đạt được kết quả này, nhà ở xã hội vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu của hàng chục triệu người dân đô thị. Phân khúc này bị giới hạn bởi các tiêu chí chặt chẽ về đối tượng và thu nhập, khiến nhiều người thu nhập thấp đô thị vẫn khó tiếp cận do thiếu nguồn cung, trong khi nhóm thu nhập trung bình lại không thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành.
Trái ngược với sự thiếu hụt của nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, thị trường lại dư thừa các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp. Tại TP.HCM, năm 2020, nhà ở thương mại giá phù hợp chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, phân khúc này gần như biến mất, thay vào đó là sự áp đảo của nhà ở trung cấp và cao cấp.
Nguyên nhân của tình trạng này, theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, không chỉ xuất phát từ quy luật cung – cầu mà còn do Luật Nhà ở 2023 chưa có cơ chế tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị tiếp cận nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các doanh nghiệp có dự án thường ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.
Từ thực tế đó, HoREA kiến nghị bổ sung vào Luật Nhà ở cơ chế cho phép người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị – nếu có một phần điều kiện tài chính – được tiếp cận tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6–7%/năm, thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Giải pháp này được xem là then chốt nhằm mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực nhưng đang nằm ngoài phạm vi hỗ trợ của chính sách nhà ở xã hội.
Cùng với đó, HoREA nhìn nhận việc ban hành Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một giải pháp chuyển tiếp mang tính cấp bách, được triển khai trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023. Cơ chế thí điểm nhằm khơi thông nguồn cung ngay trong ngắn hạn, tránh để khoảng trống nhà ở giá phù hợp tiếp tục kéo dài, gây áp lực lớn hơn lên thị trường bất động sản và an sinh đô thị.
Từ góc độ chính sách, HoREA hoan nghênh Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản sớm nghiên cứu, đóng góp ý kiến để hoàn thiện cơ chế, qua đó từng bước tái cân bằng cơ cấu sản phẩm và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị.
