 |
| Theo HoREA, nhu cầu NOXH là rất lớn trong khi nguồn cung vẫn chưa theo kịp, dẫn đến tình trạng “cầu vượt xa cung”. Điều này khiến quá trình phân bổ sản phẩm trở nên khó khăn và dễ phát sinh bất cập. Ảnh: Gia Tường |
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường NOXH đã ghi nhận những tín hiệu tích cực cả về số lượng dự án lẫn quy mô triển khai. Tuy nhiên, đằng sau sự tăng tốc này vẫn tồn tại nhiều bất cập cần sớm tháo gỡ để đảm bảo tính bền vững.
Nguồn cung cải thiện, mục tiêu lớn đang được thúc đẩy
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn hộ NOXH, đạt 102% kế hoạch năm; đồng thời khởi công mới 90 dự án với 95.630 căn hộ. Đây là bước tiến đáng chú ý trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn.
Tính đến ngày 26/2/2026, cả nước có 737 dự án NOXH đã và đang triển khai với 701.247 căn hộ, tương đương 70,1% mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn giai đoạn 2021–2030. Trong đó, đã có 196 dự án hoàn thành với 170.673 căn hộ và 220 dự án đang thi công với quy mô gần 215.000 căn.
Riêng trong 2 tháng đầu năm 2026, cả nước tiếp tục hoàn thành 3 dự án (544 căn) và khởi công thêm 28 dự án với 20.964 căn hộ. Điều này cho thấy đà triển khai NOXH đang được duy trì ngay từ đầu năm.
Tại TP.HCM, năm 2025 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ khi thành phố hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn hộ, đạt 100% kế hoạch. Đây được xem là nền tảng quan trọng để địa phương bước vào giai đoạn tăng tốc mới.
Trong năm 2026, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 28.500 căn NOXH, hướng đến tổng quy mô 181.257 căn trong giai đoạn 2026–2030. Để phục vụ mục tiêu này, thành phố đã chuẩn bị khoảng 1.730 ha quỹ đất và dự kiến lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án NOXH ngay trong năm nay.
Đáng chú ý, theo chỉ đạo của Thủ tướng, mục tiêu 1 triệu căn NOXH có thể phải hoàn thành sớm hơn, ngay trong năm 2028, thay vì 2030. Điều này đặt ra áp lực rất lớn cho các địa phương và doanh nghiệp.
Vướng mắc cơ chế: “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường
Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, HoREA cho rằng quá trình phát triển NOXH vẫn đang đối mặt với nhiều rào cản đáng kể.
Một trong những vấn đề lớn nhất là khó khăn về tín dụng. Theo phản ánh, chủ đầu tư dự án NOXH hiện chưa được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2024–2030. Điều này làm giảm đáng kể động lực tham gia của doanh nghiệp.
Ở phía người mua, lãi suất vay ưu đãi khoảng 5,4%/năm được đánh giá là vẫn cao, đặc biệt khi so với mức 4,8% trước đây và chỉ khoảng 3% tại một số quốc gia khác. Chi phí tài chính vì vậy vẫn là rào cản lớn đối với nhóm thu nhập thấp.
Một bất cập khác đến từ quy định pháp lý về đối tượng mua NOXH. Luật Nhà ở 2023 đã bỏ tiêu chí cư trú, chỉ giữ tiêu chí về nhà ở và thu nhập. Điều này dẫn đến tình trạng người dân từ nhiều địa phương cùng đăng ký mua NOXH tại các đô thị lớn.
Thực tế cho thấy, tại một dự án ở TP.HCM chỉ có 750 căn hộ nhưng đã có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký từ khắp cả nước. Điều này gây áp lực lớn cho chủ đầu tư trong việc xét duyệt, đồng thời làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân địa phương.
Ngoài ra, cơ chế lựa chọn người mua hiện vẫn mang tính “bốc thăm”, chưa có quy định rõ ràng về nhóm ưu tiên. Theo HoREA, nếu không điều chỉnh, những người thực sự có nhu cầu có thể khó tiếp cận nhà ở, trong khi quá trình xét duyệt lại tốn kém thời gian và chi phí.
Cũng cần lưu ý rằng, việc giao cho chủ đầu tư lập danh sách người mua NOXH khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng “quá tải”, vừa chịu áp lực dư luận, vừa phát sinh thêm chi phí tổ chức xét duyệt và bốc thăm nhiều lần.
Cần đồng bộ chính sách để đạt mục tiêu dài hạn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc phát triển NOXH hiện nay không chỉ là câu chuyện về số lượng, mà quan trọng hơn là cơ chế vận hành thị trường.
Theo ông Châu, nhu cầu NOXH là rất lớn trong khi nguồn cung vẫn chưa theo kịp, dẫn đến tình trạng “cầu vượt xa cung”. Điều này khiến quá trình phân bổ sản phẩm trở nên khó khăn và dễ phát sinh bất cập.
Ông nhấn mạnh, để đạt được mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn NOXH trong những năm tới, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đặc biệt trong các vấn đề về quỹ đất, tín dụng và thủ tục đầu tư.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị cần sớm điều chỉnh các chính sách liên quan đến lãi suất vay, tiêu chí xét duyệt và cơ chế ưu tiên để đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.
Ở góc độ dài hạn, việc phát triển NOXH cần được đặt trong tổng thể tái cấu trúc thị trường bất động sản, nhằm khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu, khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong khi nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Có thể thấy, năm 2026 được xem là năm “bản lề” của thị trường bất động sản nói chung và NOXH nói riêng. Những chính sách đã ban hành cần thêm thời gian để đi vào thực tế, nhưng nếu không tháo gỡ kịp thời các điểm nghẽn, mục tiêu lớn về nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ khó đạt được như kỳ vọng.
Trong bối cảnh đó, việc đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đi cùng cải cách thể chế sẽ là yếu tố quyết định, giúp NOXH thực sự trở thành trụ cột an sinh của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
