|
| Các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội. Ảnh minh họa: Ngô Ngãi |
Thị phần lớn nhưng ít chủ đầu tư quan tâm
Hồi đầu tháng 8 năm nay, trong bài góp ý gửi đến Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp do Thủ tướng Chính phủ chủ trì, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong giai đoạn 2011 - 2020, việc phát triển nhà ở xã hội của cả nước đạt 41% kế hoạch. Riêng TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020 đã xây dựng được 15.000 căn nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch, nhưng kết quả này chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân rất lớn.
Minh chứng là, TP.HCM hiện có 122.111 công chức, viên chức nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà. Thành phố cũng có khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động, mà phần lớn muốn thuê nhà ở xã hội hoặc phòng trọ để an ổn qua ngày, chứ chưa thể mơ đến sở hữu nhà ở. Đó là chưa kể 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp).
Trong khi chương trình phát triển nhà ở xã hội như "dậm chân tại chỗ", thì trên thị trường căn hộ, các dự án ở phân khúc trung cấp và bình dân với giá dưới 2 tỷ đồng/căn ngày càng vắng bóng. Một dự báo của CBRE Việt Nam công bố cách đây vài ngày khiến những người thu nhập thấp trong xã hội càng thêm hoang mang: “Dự kiến trong quý 4 này, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp”.
Xét về “chiếc bánh thị phần”, rõ ràng nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp còn dư địa rất lớn để phát triển, nhưng tại sao các doanh nghiệp bất động sản đều “xa lánh” phân khúc này?
Câu trả lời chung nhất và đơn giản nhất là do lợi nhuận thấp, trong khi việc lo bài toán an cư cho một đại bộ phận này, suy cho cùng không phải là trách nhiệm của doanh nghiệp mà là của Chính phủ và các bộ ngành liên quan, cũng như các địa phương có mức độ đô thị hóa lớn. Không thể phủ nhận những thành công bước đầu của chương trình nhà ở xã hội mang lại, cũng như không thể không ghi nhận đóng góp của những chủ đầu tư vì đã và đang tiên phong vào lĩnh vực này, nhưng nếu không có một cú đột phá để làm tan “tảng băng” này, thì chương trình phát triển nhà ở xã hội vẫn tiếp tục ì ạch.
Cần có cơ chế thông thoáng hơn
Nhà ở xã hội là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Trong nhiều thập kỷ qua, mô hình nhà ở xã hội đã được một số nước trên giới quan tâm và phát triển thành công như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc... Tại Việt Nam, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội đã trải qua khoảng 12 năm nhưng chưa thành công như mong đợi.
 |
Quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn. Ảnh minh họa: Ngô Ngãi |
Bình luận về vấn đề này, ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, trước hết, cơ chế - chính sách phát triển nhà ở xã hội còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời. Cụ thể, quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí một thủ tục có thể dài đến 3 năm. Trong khi đó, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…).
“Tương tự, quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,... Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm nhà ở xã hội thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh”, ông Lâm nhấn mạnh.
Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm nhà ở xã hội bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án nhà ở xã hội hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình nhà ở xã hội tại Việt Nam trong nhiều năm qua.
Theo chuyên gia bất động sản Lương Thị Thanh Huyền, để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, bà Huyền cho rằng, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển. Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
Nhiều người có lý khi ví von: nhà ở xã hội nhưng chuyện không còn riêng gì của xã hội. Nghĩa là, muốn làm tốt điều này, đòi hỏi phải có sự đồng hành của Chính phủ, các bộ ngành, địa phương và sự dấn thân của các chủ đầu tư, kể cả người dân.
