 |
| Theo HoREA, nếu việc xác định quy mô dân số gắn chặt với cơ cấu phòng ở của từng căn hộ, quá trình thiết kế sản phẩm có thể bị hạn chế. Ảnh: Gia An |
Một số bất cập trong phương pháp xác định dân số chung cư
Trong văn bản gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan, HoREA cho biết Quyết định 32/2025/QĐ-UBND ban hành ngày 26/12/2025 quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP.HCM. Quy định này có hiệu lực từ ngày 9/1/2026 và được sử dụng làm căn cứ để xác định quy mô dân số, số lượng căn hộ và cơ cấu căn hộ của dự án trong các giai đoạn như quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định dự án và cấp giấy phép xây dựng.
Theo HoREA, quy định mới đã tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan quản lý nhà nước xác định quy mô dân số của dự án nhà chung cư, góp phần phục vụ công tác quản lý quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai bước đầu, Hiệp hội nhận thấy một số nội dung của Điều 4 quy định về “phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp” còn bộc lộ bất cập.
Cụ thể, việc xác định quy mô dân số của dự án dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng cứng nhắc trong quá trình thẩm định dự án. Theo HoREA, quy định hiện hành đã đưa ra các mức dân số tương ứng với từng loại căn hộ dựa trên số phòng và diện tích sử dụng, từ đó làm cơ sở tính toán tổng dân số của dự án.
Hiệp hội cho hay, cách tiếp cận này trong một số trường hợp có thể chưa phản ánh đầy đủ thực tế sinh sống của các hộ gia đình trong đô thị, bởi quy mô hộ gia đình hiện nay khá đa dạng, bao gồm hộ độc thân, hộ gia đình trẻ hoặc hộ nhiều thế hệ cùng sinh sống.
Bên cạnh đó, HoREA cũng lưu ý, việc áp dụng công thức xác định dân số dựa trên cơ cấu phòng ở có thể ảnh hưởng đến việc thiết kế cơ cấu căn hộ của dự án. Trong quá trình phát triển dự án nhà ở, chủ đầu tư cần linh hoạt điều chỉnh cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng chi trả của người dân. Nếu việc xác định quy mô dân số gắn chặt với cơ cấu phòng ở của từng căn hộ, quá trình thiết kế sản phẩm có thể bị hạn chế.
Kiến nghị sửa quy định theo hướng linh hoạt hơn
Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 4 của Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng điều chỉnh phương pháp xác định quy mô dân số của dự án nhà chung cư.
Hiệp hội đề xuất, trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định quy mô dân số tối đa của dự án trên cơ sở các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng và định hướng phát triển nhà ở. Sau khi quy mô dân số đã được xác định ở giai đoạn này, việc thiết kế cơ cấu căn hộ của dự án trong các bước tiếp theo cần được thực hiện linh hoạt hơn.
HoREA nêu quan điểm, trong giai đoạn thẩm định dự án và cấp giấy phép xây dựng, cơ quan quản lý nên cho phép chủ đầu tư chủ động xây dựng cơ cấu căn hộ của dự án, bao gồm tỷ lệ căn hộ nhỏ, căn hộ vừa và căn hộ lớn, miễn là tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Cách tiếp cận này được cho là sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động hơn trong việc phát triển sản phẩm nhà ở.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, sau khi cơ quan có thẩm quyền đã xác định quy mô dân số của dự án trong quyết định chủ trương đầu tư, cần tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc lựa chọn cơ cấu căn hộ. Điều này phù hợp với nguyên tắc doanh nghiệp được quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung nguyên tắc xác định quy mô dân số nhà chung cư phải “phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn TP.HCM”. Quy định này, theo HoREA, sẽ góp phần bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị.
Hiệp hội dẫn chứng, một số địa phương như Hà Nội cũng đã ban hành quy định về xác định dân số nhà chung cư và có những nguyên tắc gắn với thực tiễn phát triển dân số đô thị. Việc tham khảo kinh nghiệm này có thể giúp TP.HCM hoàn thiện cơ chế quản lý, đồng thời tránh tình trạng áp dụng máy móc các công thức tính toán.
HoREA cho biết, việc điều chỉnh quy định theo hướng linh hoạt hơn sẽ giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý quy hoạch dân số đô thị với nhu cầu phát triển dự án nhà ở trên thị trường. Đồng thời, chính sách phù hợp cũng sẽ tạo điều kiện để các dự án nhà ở được triển khai thuận lợi, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Trên cơ sở các phân tích và đề xuất nêu trên, Hiệp hội kiến nghị UBND TP.HCM xem xét sửa đổi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định quy mô dân số nhà chung cư, đồng thời bảo đảm sự phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị của TP.HCM trong giai đoạn tới.
