 |
| Khi giá đất đi vào quỹ đạo quản lý thống nhất, rủi ro chính sách được hạn chế, quyền lợi người mua nhà được bảo vệ và nguồn lực đất đai quốc gia sẽ được khai thác hiệu quả, bền vững. Ảnh: Gia Tường |
Chuẩn hóa định giá, kiểm soát hệ số K
Trong cơ cấu chi phí phát triển bất động sản, tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng có thể chiếm tỷ lệ từ 20–40% đối với chung cư và 50–70% đối với nhà ở thấp tầng. Cơ chế định giá thiếu đồng bộ, cùng tình trạng đầu cơ, khiến chi phí đất đai khó dự báo, gây áp lực lên tài chính doanh nghiệp và giá bán nhà ở.
Theo chuyên gia tài chính – bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu, giá đất trở thành “biến số tự do” khi công cụ quản lý thiếu minh bạch, tạo khoảng trống cho đầu cơ và tâm lý đám đông đẩy giá lên cao. Vì vậy, yêu cầu quan trọng đặt ra là cần hoàn thiện phương pháp định giá và công khai thông tin.
Sau khi Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất, trọng tâm sửa đổi là hoàn thiện cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), bảo đảm có căn cứ rõ ràng, phù hợp thực tế.
Tại phiên thẩm tra sơ bộ dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, khảo sát năm 2026 ghi nhận sự khác biệt trong cách áp dụng hệ số K giữa các địa phương. Có nơi áp dụng hệ số bằng 1, trong khi nơi khác điều chỉnh ở mức cao theo quy hoạch, tiềm ẩn nguy cơ làm nghĩa vụ tài chính tăng đột biến.
Ông Đính kiến nghị luật hóa căn cứ xác định hệ số K, chu kỳ rà soát, cơ chế kiểm định độc lập và nghĩa vụ công khai thông tin nhằm hạn chế biến động bất thường của chi phí đất đai.
Bên cạnh đó, việc vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối với dữ liệu dân cư và các hệ thống liên quan, được kỳ vọng giúp tăng khả năng kiểm chứng thông tin thửa đất, lịch sử giao dịch, thu hẹp khoảng trống thông tin và tình trạng kê khai giá không thống nhất.
Minh bạch đầu vào, tăng khả năng dự báo
Góp ý trực tiếp vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Văn bản số 128/2026/CV-HoREA ngày 2/10/2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung các hệ số điều chỉnh để phản ánh biến động thị trường, quy hoạch và hạ tầng.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, phương pháp định giá và hệ số điều chỉnh càng rõ ràng, doanh nghiệp càng chủ động tính toán tiền sử dụng đất từ bước lập dự án, giảm chi phí khó dự báo và hạn chế tâm lý chờ đợi chính sách.
Trong khi đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi đề nghị làm rõ nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất; đồng thời bảo đảm tính liên thông giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật thuế.
Sự đồng bộ giữa các quy định sẽ tác động trực tiếp đến việc xác định nghĩa vụ tài chính, tính tổng mức đầu tư và xây dựng giá bán. Khi chi phí đất đai có cơ sở xác định rõ ràng, doanh nghiệp có thể chủ động dòng tiền, còn cơ quan quản lý thuận lợi hơn trong giám sát thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Về dài hạn, cơ chế định giá minh bạch có thể góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đình trệ, khơi thông nguồn cung nhà ở và hạn chế đầu cơ dựa trên thông tin thiếu minh bạch. Tuy nhiên, hiệu quả còn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, phương pháp định giá và sự thống nhất trong thực thi giữa các địa phương.
Đưa giá đất từ một biến số khó lường thành chi phí có thể dự báo không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động tài chính, mà còn tạo nền tảng cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
