 |
| Hàng loạt doanh nghiệp cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021 rơi vào tình trạng “kẹt cứng” chỉ vì thiếu phương án sử dụng đất được phê duyệt. Ảnh: Bảo Tín |
Những bất cập này đang khiến nhiều doanh nghiệp như Saigon 5, Lotte Properties HCMC, Novaland hay Hưng Thịnh Land lâm vào cảnh “đứng bánh” kéo dài.
Doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa bị “trói chân” vì thiếu phương án sử dụng đất
Một trong những nội dung HoREA nhấn mạnh là vướng mắc của các doanh nghiệp cổ phần hóa có sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước. Tại TP.HCM, nhóm này có hơn 1.000 doanh nghiệp, đa phần chưa có phương án sử dụng đất được phê duyệt trong giai đoạn 2007–2021. Nguyên nhân là hệ thống văn bản hướng dẫn chỉ được hoàn thiện từ Thông tư 03/2021/TT-BTNMT, khiến một khoảng thời gian dài trước đó rơi vào “vùng trống pháp lý”.
Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 là một ví dụ điển hình. Dù 99,78% cổ phần vẫn thuộc Nhà nước và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch mới, doanh nghiệp vẫn nhiều năm không thể triển khai dự án vì không có cơ sở pháp lý để phê duyệt phương án sử dụng đất. HoREA cho rằng điều này vừa gây lãng phí tài sản công, vừa khiến nhiều khu đất “nằm im bất động”.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho biết, hàng loạt doanh nghiệp cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021 rơi vào tình trạng “kẹt cứng” chỉ vì thiếu phương án sử dụng đất được phê duyệt. Theo ông Châu, nhiều khu đất giá trị nằm trong quy hoạch mới nhưng không thể chuyển mục đích, dẫn tới lãng phí tài nguyên và khiến cán bộ Nhà nước “ngại ký” vì sợ trách nhiệm. Việc bổ sung khoản 2a Điều 10, theo Chủ tịch HoREA, sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý, giúp đất đai được đưa vào khai thác thay vì bị bỏ hoang.
Trong kiến nghị gửi Quốc hội, HoREA đề xuất cho phép các doanh nghiệp cổ phần hóa được rà soát và lập phương án sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng từ khi Nghị quyết có hiệu lực. Doanh nghiệp được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất nếu phù hợp quy hoạch, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trường hợp không thực hiện trong thời hạn nêu trên, Nhà nước có thể thu hồi đất theo quy định. HoREA cho rằng, đây là giải pháp hài hòa giữa bảo toàn tài sản công và bảo đảm quyền khai thác hợp pháp của doanh nghiệp sau cổ phần hóa.
Khoản truy thu bổ sung gây lo ngại: Lotte, Novaland, Hưng Thịnh cùng chịu ảnh hưởng
Nhóm kiến nghị thứ hai liên quan đến khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung theo Điều 257 Luật Đất đai 2024 – phần nghĩa vụ tài chính phát sinh đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại vì có thể áp dụng cho các hợp đồng được ký từ nhiều năm trước, dù tại thời điểm ký, pháp luật chưa hề quy định nghĩa vụ này.
Trường hợp của Lotte Properties HCMC là minh chứng rõ rệt. Nhà đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City nhận thông báo phải nộp khoản bổ sung hơn 2.600 tỷ đồng, ngoài khoản tiền sử dụng đất hơn 16.190 tỷ đồng đã được xác định trước đó. Theo HoREA, thời điểm Lotte ký hợp đồng năm 2017, Luật Đất đai 2013 không có quy định về khoản truy thu bổ sung này; do đó việc áp dụng cơ chế mới cho hợp đồng cũ có thể tạo nghĩa vụ mang tính hồi tố.
Ảnh: Bảo Tín
Theo ông Lê Hoàng Châu, khoản tiền truy thu không nên áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp không có lỗi. Ông dẫn ví dụ Lotte Properties HCMC để cho thấy quy định mới có thể khiến nhà đầu tư bất ngờ gánh hàng nghìn tỷ đồng phát sinh dù dự án được triển khai đúng quy định tại thời điểm ký. Ông Châu nhấn mạnh: doanh nghiệp không thể chịu trách nhiệm cho những chậm trễ từ phía cơ quan Nhà nước trong quá trình phê duyệt giá đất hay xác định nghĩa vụ tài chính.
Không chỉ Lotte, HoREA cho biết TP.HCM hiện có khoảng 100 dự án đang chờ thông báo nghĩa vụ tài chính, trong đó có 13 dự án của Novaland, 8 dự án của Hưng Thịnh Land, hoặc dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners)… Tất cả đều có thể chịu tác động nếu cơ chế truy thu bổ sung không được quy định rõ ràng.
Để giải quyết, HoREA kiến nghị bổ sung Điều 10a vào dự thảo Nghị quyết, quy định nguyên tắc: chỉ thu bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất có lỗi; nếu không có lỗi thì không phải nộp khoản này, hoặc nếu đã nộp thì được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác. HoREA đánh giá đây là nguyên tắc phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 170/2024/QH15 về phân loại rõ trách nhiệm trong các dự án có kết luận thanh tra.
Ông Châu cảnh báo, nếu không quy định rõ nguyên tắc “không thu bổ sung đối với bên không có lỗi”, môi trường đầu tư có thể chịu tác động tiêu cực. Với khoảng 100 dự án đang chờ xác định nghĩa vụ tài chính tại TP.HCM, nguy cơ “đóng băng kỹ thuật” sẽ xuất hiện, kéo dài thời gian phục hồi của thị trường bất động sản và cản trở dòng vốn đầu tư, đặc biệt là vốn FDI.
