 |
| Phần lớn dự án dù đã được tháo gỡ pháp lý nhưng vẫn cần thêm thời gian để hoàn tất các thủ tục liên quan như xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng hay điều kiện huy động vốn. Ảnh: An Nhiên |
Gỡ vướng pháp lý hàng trăm dự án, nhưng nguồn cung vẫn giảm
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2025 thành phố đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 80 dự án, tương đương hơn 54% số dự án vướng mắc pháp lý được rà soát trước đó.
Đến đầu tháng 5/2026, quy mô xử lý tiếp tục được mở rộng. Theo báo cáo của UBND TP.HCM, thành phố đã rà soát 838 dự án, khu đất tồn đọng; trong đó 417 dự án đã được tháo gỡ, 393 dự án cơ bản hoàn thành xử lý và còn 28 dự án đang tiếp tục giải quyết.
Dù vậy, nguồn cung nhà ở trên thị trường vẫn chưa bật tăng như kỳ vọng.
Báo cáo thị trường quý I/2026 của DKRA Consulting cho hay, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ đạt khoảng 14.156 căn, giảm 25% so với quý trước; lượng tiêu thụ đạt khoảng 7.158 căn, giảm 36%.
Đáng chú ý, lượng căn hộ mở bán mới chỉ khoảng 6.500 căn, giảm tới 41% so với quý IV/2025.
Báo cáo cũng cho thấy, TP.HCM vẫn chiếm khoảng 91% tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp toàn khu vực, nhưng sức cầu thị trường nhìn chung còn yếu do lãi suất và tín dụng chưa thực sự thuận lợi.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, phần lớn dự án dù đã được tháo gỡ pháp lý nhưng vẫn cần thêm thời gian để hoàn tất các thủ tục liên quan như xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng hay điều kiện huy động vốn. Theo ông, đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án chưa thể ngay lập tức đưa sản phẩm ra thị trường.
Chủ đầu tư chưa muốn bung hàng vì áp lực vốn và thanh khoản
Theo giới phân tích, nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung chưa thể bùng nổ nằm ở tâm lý thận trọng của doanh nghiệp.
Sau giai đoạn thị trường khó khăn kéo dài từ 2022 đến 2025, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn chịu áp lực lớn về dòng tiền, lãi vay và trái phiếu đáo hạn. Không ít doanh nghiệp dù đã được tháo gỡ pháp lý nhưng vẫn phải tái cấu trúc tài chính trước khi triển khai dự án.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận xét, thị trường hiện không còn ở giai đoạn “mở bán là hết hàng” như trước đây. Doanh nghiệp buộc phải cân nhắc rất kỹ thời điểm bung sản phẩm để tránh áp lực tồn kho và mất thanh khoản.
Khảo sát thị trường trong quý I/2026 cho thấy phần lớn chủ đầu tư đã chuyển sang áp dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất cố định khoảng 7-9% thay cho chính sách miễn lãi suất như trước đây. Điều này phản ánh áp lực chi phí vốn vẫn đang ở mức cao.
Ngoài ra, việc kiểm soát room tín dụng và mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản còn neo cao cũng khiến người mua nhà thận trọng hơn. Đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định sức cầu chung trong ngắn hạn vẫn khó có chuyển biến mạnh.
Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, đại diện một chủ đầu tư tại TP.HCM cho biết, nhiều dự án bị “treo” quá lâu khiến tổng chi phí đầu tư tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng cho đến lãi vay ngân hàng. Vì vậy, dù pháp lý đã thông suốt hơn nhưng doanh nghiệp chưa thể triển khai ồ ạt mà phải tính toán kỹ hiệu quả kinh doanh và sức hấp thụ của thị trường.
Muốn nguồn cung phục hồi, cần thêm cú hích về vốn và thủ tục
Một vấn đề khác là cơ cấu nguồn cung đang lệch pha nghiêm trọng. Phần lớn dự án mới thuộc phân khúc trung cao cấp hoặc hạng sang, trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như khan hiếm tại TP.HCM.
Khảo sát thị trường cho thấy, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trong quý I/2026 tiếp tục tăng khoảng 3-5% so với cuối năm 2025 do áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện vào khoảng 57 triệu đồng/m2.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn còn hạn chế, trong khi giá bán liên tục neo cao khiến thị trường ngày càng phân hóa mạnh. Theo ông, xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang các đô thị vệ tinh đang diễn ra rõ nét hơn.
Các chuyên gia cho rằng, để nguồn cung thực sự bật tăng, việc tháo gỡ pháp lý cần đi cùng các giải pháp hỗ trợ đồng bộ hơn như cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và người mua nhà; đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất, cấp phép xây dựng; đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và phân khúc giá phù hợp nhu cầu ở thực.
Báo cáo dự báo nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2026 chỉ dao động khoảng 5.000-7.000 căn, tương đương hoặc giảm nhẹ so với quý I. Các chủ đầu tư hiện vẫn khá thận trọng trong quyết định mở bán giữa bối cảnh tín dụng chưa thực sự thông thoáng, lãi suất còn cao và thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.
Điều đó cho thấy, quá trình phục hồi nguồn cung nhà ở tại TP.HCM có thể sẽ diễn ra chậm hơn kỳ vọng. Sau nhiều năm thị trường biến động mạnh, doanh nghiệp hiện ưu tiên an toàn tài chính và hiệu quả bán hàng hơn là tăng tốc mở bán bằng mọi giá.
