 |
| Các kiến nghị của HoREA tập trung vào những “điểm nghẽn” lớn của thị trường, từ thủ tục bán nhà cho người nước ngoài, điều kiện huy động vốn đến quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn. Ảnh: Bảo An |
Theo HoREA, các điều chỉnh này nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và địa phương. Tuy nhiên, nếu không được thiết kế chặt chẽ, việc nới lỏng chính sách cũng có thể kéo theo những rủi ro mới cho thị trường và cư dân đô thị.
Linh hoạt thủ tục bán nhà cho người nước ngoài, nhưng không thể buông lỏng kiểm soát
Một trong những nội dung được HoREA nhấn mạnh là quy trình xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an khi dự án nhà ở thương mại có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo quy định hiện hành, nội dung này thường được xác định ngay từ giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư. HoREA cho rằng cách tiếp cận này chưa sát thực tế, bởi ở giai đoạn đầu, nhiều chủ đầu tư chưa có nhu cầu hoặc chưa tính đến việc bán nhà cho người nước ngoài, nhưng nhu cầu này có thể phát sinh ở giai đoạn sau, khi thị trường thay đổi.
“Có những dự án lúc xin chủ trương đầu tư chưa tính đến việc bán cho người nước ngoài, nhưng đến khi nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán thì nhu cầu mới xuất hiện. Nếu không được bổ sung thủ tục ở giai đoạn sau sẽ làm mất cơ hội kinh doanh hợp pháp”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nêu quan điểm.
Theo HoREA, cho phép thực hiện thủ tục xin ý kiến các bộ liên quan ở giai đoạn sau sẽ giúp chính sách linh hoạt hơn. Tuy nhiên, trong bối cảnh vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài vẫn nhạy cảm, nhiều chuyên gia cho rằng cần quy định rõ tiêu chí, phạm vi và thời hạn thẩm định, tránh biến sự linh hoạt thành kẽ hở quản lý.
Nới điều kiện huy động vốn: gỡ khó dòng tiền nhưng phải lượng định rủi ro
Nội dung gây tranh luận lớn nhất trong góp ý của HoREA là đề xuất mở rộng điều kiện huy động vốn cho các dự án nhà ở, đặc biệt với dự án trúng đấu giá đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất.
Theo HoREA, quy định hiện hành chỉ cho phép huy động vốn khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc có quyền sử dụng đất, trong khi trên thực tế, nhà đầu tư đã phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn ngay sau khi trúng đấu giá hoặc trúng thầu.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây là “điểm nghẽn lớn” khiến nhiều dự án bị đình trệ dù nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. “Nhà đầu tư trúng đấu giá đất hoặc trúng thầu dự án đã bỏ vốn thật, nhưng phải chờ rất lâu mới hoàn tất thủ tục giao đất. Trong thời gian đó, nếu không được huy động vốn hợp pháp thì áp lực tài chính là rất lớn”, ông nói.
Với dự án trúng đấu giá quyền sử dụng đất, HoREA đề xuất cho phép huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Riêng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải tuân thủ đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Đối với dự án trúng thầu có sử dụng đất, HoREA viện dẫn Luật Đất đai 2024 cho phép thời gian hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kéo dài tới 36 tháng. Theo Hiệp hội, trong khoảng thời gian này, việc cho phép huy động vốn (ngoại trừ bán nhà hình thành trong tương lai) sẽ giúp dự án không rơi vào tình trạng “đóng băng”.
Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng nới điều kiện huy động vốn khi dự án chưa hoàn tất thủ tục đất đai cũng có thể làm gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và thị trường, nhất là khi niềm tin vừa được phục hồi sau giai đoạn khó khăn.
Quản lý cho thuê căn hộ ngắn hạn: cần khung pháp lý thay vì cấm đoán
Một nội dung khác chiếm dung lượng lớn trong văn bản góp ý của HoREA là đề xuất bổ sung khung pháp lý cho hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn qua các nền tảng số như Airbnb, Booking, Agoda.
Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 không cấm cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn nếu sử dụng vào mục đích để ở. Tuy nhiên, việc thiếu quy định chi tiết khiến hoạt động này thời gian qua phát triển tự phát, làm phát sinh xung đột trong chung cư, tiềm ẩn rủi ro về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và thất thu thuế.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc cấm hoàn toàn cho thuê căn hộ ngắn hạn là không phù hợp với thực tiễn và xu hướng kinh tế chia sẻ. “Vấn đề không nằm ở chỗ cấm hay không cấm, mà là phải quản lý thế nào để bảo đảm trật tự, an toàn và công bằng cho cư dân”, ông nêu.
Theo đó, HoREA đề xuất quy định rõ điều kiện đối với căn hộ cho thuê ngắn hạn, nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, đăng ký tạm trú – lưu trú cho khách, đồng thời bổ sung trách nhiệm của các nền tảng OTA trong phối hợp quản lý.
Đáng chú ý, Hiệp hội kiến nghị người cho thuê căn hộ ngắn hạn phải đóng phí quản lý, vận hành chung cư ở mức cao hơn các hộ thường trú, nhằm bù đắp việc sử dụng hạ tầng chung với tần suất lớn.
Theo HoREA, chuyển từ cấm đoán sang điều tiết là hướng đi phù hợp, nhưng hiệu quả phụ thuộc lớn vào năng lực thực thi và giám sát của chính quyền địa phương.
