 |
| Cuối tháng 9/2025, HĐND TP.HCM đã thông qua Nghị quyết 424/NQ-HĐND, phê duyệt 54/74 khu đất được lựa chọn để thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Ảnh: Bảo Tín |
Cụ thể hóa chính sách thí điểm bằng hành động
Cuối tháng 9/2025, tại kỳ họp chuyên đề, HĐND TP.HCM đã thông qua Nghị quyết 424/NQ-HĐND, phê duyệt 54/74 khu đất được lựa chọn để thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Đây là một trong những quyết định sớm và cụ thể nhất trong cả nước nhằm hiện thực hóa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở thương mại – điều từng là “nút thắt” nhiều năm qua.
Theo Nghị quyết 424, tổng diện tích 54 khu đất được thông qua đạt hơn 6,5 triệu m² (khoảng 655 ha), trong đó có hơn 21 ha đất trồng lúa sẽ được xem xét chuyển mục đích sử dụng. 20 khu đất còn lại chưa được chấp thuận do chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ yếu vướng hồ sơ ranh giới, loại đất và quy hoạch chi tiết. UBND TP được giao rà soát, hoàn thiện hồ sơ và trình lại trong tháng 10/2025.
Trước đó, Thành phố trình HĐND danh mục 74 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.079 ha (gồm 531 ha đất ở và 47 ha đất trồng lúa dự kiến chuyển đổi). 15 khu thuộc địa bàn TP.HCM cũ, còn lại 59 khu nằm tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, phản ánh định hướng mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông Nam gắn với hành lang kinh tế ven biển.
Nghị quyết 171 cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc sở hữu nhà nước, kể cả với khu đất có thành phần không phải “đất ở”, miễn là phù hợp quy hoạch. Đây là cơ chế “mở khóa” cho hàng trăm khu đất đang bị treo quy hoạch.
Để chính sách vận hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP hướng dẫn quy trình đăng ký, thẩm định, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp phép đầu tư. Thời hạn thí điểm kéo dài đến 31/3/2030, cho phép các địa phương có thời gian đánh giá hiệu quả trước khi nhân rộng.
Cơ hội mở ra, thách thức song hành
Việc “chốt” danh mục 54 khu đất giúp TP.HCM trở thành địa phương tiên phong đưa Nghị quyết 171 vào thực tế. Giới chuyên gia nhận định cơ chế mới có thể giải phóng quỹ đất bị “đóng băng”, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và tăng quyền chủ động cho doanh nghiệp tư nhân. Thay vì chờ đấu giá hoặc đấu thầu, nhà đầu tư có thể thỏa thuận trực tiếp với người dân nếu khu đất nằm trong quy hoạch đã phê duyệt.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị quyết 171 và các chính sách đi kèm không chỉ gỡ vướng cho doanh nghiệp mà còn giúp hàng chục nghìn hộ dân đang bị "kẹt" quyền sử dụng đất có cơ hội tham gia thị trường một cách minh bạch hơn.
Ông Châu cho biết thêm, tính đến tháng 9/2025, TP.HCM đã có hơn 340 khu đất với tổng diện tích gần 1.900 ha được doanh nghiệp đăng ký triển khai theo cơ chế thí điểm, và con số này có thể tăng gấp đôi nếu quy trình pháp lý được rút gọn, nhất quán giữa các sở ngành. Nghị quyết 171 tạo ra một sân chơi mới, nơi quyền sử dụng đất được vận hành theo cơ chế thị trường nhưng vẫn trong khuôn khổ pháp luật hiện hành.
Từ góc nhìn độc lập, GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, việc áp dụng cơ chế mới này là “một bước tiến rất lớn” trong quản trị đất đai.
Vẫn theo ông Võ, lần đầu tiên, doanh nghiệp có thể sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp quy hoạch. Điều đó vừa giúp gỡ nút thắt pháp lý, vừa tạo động lực cho phát triển đô thị bền vững.
Bên cạnh cơ hội, thách thức lớn nhất của TP.HCM nằm ở kiểm soát minh bạch và phòng ngừa đầu cơ. Nếu buông lỏng giám sát, cơ chế thỏa thuận dễ bị lợi dụng để “gom đất”, hợp thức hóa khu đất chưa đủ điều kiện hoặc gây chênh lệch giá trị đất quá lớn giữa nhà đầu tư và người dân. Vì vậy, Nghị quyết 424 yêu cầu công khai thông tin danh mục, tiêu chí và tiến độ dự án; UBND TP chịu trách nhiệm toàn diện về tính chính xác, thống nhất của hồ sơ.
Một vấn đề khác là áp lực lên quy hoạch và hạ tầng. Khi nhu cầu chuyển đổi đất tăng nhanh, đặc biệt là đất nông nghiệp, nguy cơ mất cân đối giữa phát triển đô thị và bảo tồn không gian nông nghiệp cũng tăng theo. Nghị quyết 171 quy định tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần tăng thêm đất ở trong kỳ quy hoạch, đóng vai trò như “van an toàn” kiểm soát quy mô.
Theo nhiều chuyên gia, để chính sách này thành công, TP.HCM cần kiên định ba nguyên tắc: công khai, kiểm soát và đánh giá. Thông tin về khu đất, tiêu chí và tiến độ phải được công bố minh bạch để người dân và doanh nghiệp cùng giám sát. Các sở ngành phải phối hợp liên thông trong thẩm định quy hoạch và pháp lý trước khi cho phép triển khai, đồng thời có cơ chế báo cáo định kỳ và đánh giá độc lập để kịp thời điều chỉnh.
Phép thử cho một giai đoạn chính sách mới
Việc HĐND TP.HCM thông qua Nghị quyết 424 không chỉ là một quyết định hành chính, mà là phép thử thực tiễn cho tính khả thi của Nghị quyết 171.
Nói cách khác, TP.HCM đang “thử lửa” với một cơ chế hoàn toàn mới, nơi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân – tức khu vực tư nhân – được huy động vào phát triển đô thị thông qua cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng.
Cách tiếp cận này giúp dòng vốn xã hội tham gia sâu hơn vào phát triển nhà ở thương mại, tạo tính linh hoạt cho thị trường, đồng thời vẫn đặt kỷ luật pháp lý và quy hoạch lên hàng đầu.
Nếu thực hiện thành công, mô hình này có thể trở thành khuôn mẫu mới cho quản trị đất đai đô thị, vừa khai thông nguồn lực xã hội, vừa bảo đảm minh bạch và lợi ích công.
Như nhận định của nhiều chuyên gia, điều quan trọng không chỉ là cơ chế cho phép, mà là cách địa phương thực hiện sao cho minh bạch, công bằng, không biến thí điểm thành đặc quyền.
Với quyết tâm đi trước một bước, TP.HCM đang có cơ hội chứng minh rằng cải cách thể chế đất đai hoàn toàn có thể trở thành động lực mới cho phát triển đô thị, nếu được triển khai đúng tinh thần và vì lợi ích chung.
