 |
| Thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển dần sang mô hình tăng trưởng đa cực, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào khu vực lõi như trước đây. Ảnh: An Nhiên |
Từ thị trường một lõi đến mô hình đa cực
Theo báo cáo mới công bố của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển dần sang mô hình tăng trưởng đa cực, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào khu vực lõi như trước đây.
Dấu hiệu của sự dịch chuyển này đã xuất hiện khá rõ trong quý I/2026. Trong khi khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới thì các địa bàn từng thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đóng góp hơn 7.000 căn hộ mới và hơn 6.100 giao dịch thành công.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về cơ cấu sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. Trong bối cảnh đó, các cực tăng trưởng mới sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường căn hộ TP.HCM.
Điều đáng chú ý là sự dịch chuyển này không đơn thuần xuất phát từ yếu tố giá bán. Theo các nghiên cứu và nhận định gần đây của Savills Việt Nam, hệ thống hạ tầng giao thông đang dần thay đổi cách hình thành giá trị bất động sản. Nếu trước đây lợi thế chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm, thì nay các tuyến metro, vành đai, cao tốc kết nối sân bay Long Thành cùng định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD đang mở rộng không gian phát triển của thành phố về phía Đông và các đô thị vệ tinh.
Nói cách khác, thị trường không chỉ chứng kiến hiện tượng người mua dịch chuyển khỏi khu vực lõi, mà còn đang trải qua quá trình mở rộng bán kính phát triển đô thị. Những khu vực từng được xem là vùng ven đang dần trở thành một phần của không gian phát triển mới, nơi tập trung nguồn cung, dân cư và các hoạt động kinh tế trong tương lai.
Triển vọng này được phản ánh rõ trong dự báo của Cushman & Wakefield. Giai đoạn 2026 - 2029, riêng khu vực Bình Dương dự kiến bổ sung hơn 31.800 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Đây đều là những địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và nâng cấp hạ tầng kết nối với TP.HCM.
Chu kỳ mới và bài toán khả năng chi trả
Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng không đồng nghĩa mọi vấn đề của thị trường đã được giải quyết.
Ngay trong quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực lõi TP.HCM đã lên gần 7.300 USD/m2, tăng 53% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất từ trước đến nay. Trong khi đó, lượng hấp thụ mới giảm 31%.
Diễn biến này cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: giá nhà tiếp tục tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường không tăng tương ứng.
Cushman & Wakefield cho rằng nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp trong khi nguồn cung mới vẫn chủ yếu là căn hộ cao cấp và hạng sang. Điều đó khiến khoảng cách giữa nhu cầu thực và nguồn cung trên thị trường ngày càng lớn hơn.
Từ góc độ khác, Savills cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ hơn. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức tương đối cao, người mua ngày càng thận trọng và có xu hướng ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng duy trì giá trị dài hạn.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, việc kết hợp hạ tầng giao thông công cộng với các yếu tố tạo trải nghiệm và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh mới là yếu tố cốt lõi để hình thành các cực tăng trưởng bền vững. Theo ông, giá trị của một khu đô thị trong tương lai không chỉ nằm ở khả năng kết nối mà còn ở khả năng tạo ra các hoạt động kinh tế, thương mại và trải nghiệm liên tục.
Điều này cũng đặt ra một yêu cầu mới đối với thị trường căn hộ TP.HCM. Nếu giai đoạn trước, tăng trưởng chủ yếu dựa vào sự khan hiếm nguồn cung, thì chu kỳ mới sẽ đòi hỏi nhiều hơn: hạ tầng phải đi cùng hệ sinh thái đô thị, còn nguồn cung phải tiệm cận nhu cầu thực của thị trường.
Hạ tầng có thể mở rộng không gian phát triển đô thị, còn các cực tăng trưởng mới có thể giúp giảm áp lực cho khu vực trung tâm. Nhưng nếu nguồn cung tương lai vẫn tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp, bài toán khả năng chi trả sẽ chưa dễ tìm được lời giải. Khi đó, sự dịch chuyển của người mua ra các khu vực mới không chỉ là lựa chọn, mà có thể trở thành xu hướng tất yếu của thị trường trong những năm tới.
