 |
| TOD sẽ khó phát huy hết tiềm năng nếu chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp là “bất động sản gần metro”. Ảnh: Gia An |
Khi metro bắt đầu “định hình lại” giá trị bất động sản
Dữ liệu thị trường cho thấy, tác động của metro đến bất động sản đã không còn mang tính kỳ vọng, mà đang phản ánh trực tiếp vào mặt bằng giá. Tại TP.HCM, các dự án nằm trong bán kính đi bộ đến ga metro ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi mức tăng chung của toàn thị trường trong năm 2025. Ở Hà Nội, mức chênh lệch còn rõ nét hơn khi các dự án gần metro tăng giá tới 19%, trong khi mức trung bình thị trường chỉ khoảng 12%.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, sự khác biệt này phản ánh một sự thay đổi căn bản trong cách người mua và nhà đầu tư đánh giá giá trị bất động sản. Trong giai đoạn dài trước đây, thị trường phát triển chủ yếu dựa vào khả năng kết nối đường bộ, với tâm lý “càng gần trung tâm càng tốt”. Tuy nhiên, khi ùn tắc giao thông trở thành vấn đề thường trực, lợi thế vị trí đang dần được đo bằng khả năng tiếp cận giao thông công cộng hiệu quả, ổn định và ít phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Ở góc nhìn khu vực, Tiến sĩ Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á cho rằng, diễn biến tại Việt Nam là bước đi muộn nhưng không nằm ngoài quỹ đạo chung của các đô thị châu Á. Tại Singapore, Hong Kong hay Tokyo, TOD không chỉ giúp giải bài toán giao thông mà còn tạo ra giá trị bất động sản bền vững nhờ sự kết hợp chặt chẽ giữa hạ tầng, mật độ và chức năng đô thị. “Điểm mấu chốt không nằm ở việc bất động sản nằm gần ga tàu bao nhiêu mét, mà ở cách cả khu vực xung quanh nhà ga được tổ chức để phục vụ đời sống đô thị”, ông nhận định.
Thực tế tại Việt Nam cho thấy, trong hơn một thập kỷ xây dựng metro, hàng loạt dự án đã hình thành dọc theo các tuyến đường sắt đô thị, ngay cả khi metro chưa chính thức vận hành. Điều này cho thấy thị trường đã sớm đặt cược vào tiềm năng của TOD. Tuy nhiên, cũng chính sự “đi trước” này đặt ra câu hỏi: liệu tất cả các dự án gắn mác TOD có thực sự tạo ra giá trị khác biệt, hay chỉ đơn thuần hưởng lợi từ hiệu ứng hạ tầng trong ngắn hạn?
TOD không chỉ là xây nhà cạnh ga: Bài toán quy hoạch và vận hành
Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội. Dù tỷ trọng này chưa chiếm ưu thế tuyệt đối, nhưng tốc độ tăng giá vượt trội cho thấy vai trò ngày càng lớn của giao thông công cộng trong cấu trúc thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia JLL cũng cảnh báo, TOD sẽ khó phát huy hết tiềm năng nếu chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp là “bất động sản gần metro”. Trên thực tế, nhiều dự án hiện mới chỉ dừng lại ở việc tạo kết nối vật lý với nhà ga, trong khi trải nghiệm đi bộ, không gian công cộng và các hoạt động kích hoạt cộng đồng vẫn còn hạn chế. Điều này khiến một số khu vực dù nằm gần metro nhưng chưa hình thành được nhịp sống đô thị thực sự.
Ở góc độ chính sách, TOD đang được kỳ vọng như một công cụ điều tiết tăng trưởng đô thị. Tại TP.HCM, mô hình này đã góp phần thúc đẩy sự mở rộng đô thị về phía Đông, vượt ra ngoài lõi trung tâm truyền thống. Ngược lại, các khu vực chưa có cú hích hạ tầng giao thông công cộng vẫn phát triển chậm hơn, cho thấy vai trò mang tính “kích hoạt” rõ rệt của TOD. Tuy nhiên, sự lệch pha này cũng đặt ra thách thức về phân bổ nguồn lực và nguy cơ phát triển không cân bằng nếu TOD không được triển khai đồng bộ.
Theo Tiến sĩ Chua Yang Liang, một dự án TOD thành công cần được xây dựng trên nền tảng kết nối hiệu quả, giao thông phi cơ giới thuận tiện, hệ tiện ích đa chức năng và sự kết hợp hài hòa giữa các loại hình bất động sản. Quan trọng hơn, các chủ đầu tư phải chấp nhận vai trò mới – không chỉ là người xây dựng, mà còn là người vận hành và nuôi dưỡng đời sống đô thị xung quanh các nút giao thông.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau quá trình thanh lọc, TOD nổi lên như một hướng đi có nhiều dư địa nhưng không phải “đũa thần”. Giá trị mà TOD mang lại sẽ không đến từ vị trí gần metro một cách cơ học, mà phụ thuộc vào tầm nhìn quy hoạch, năng lực triển khai và sự phối hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Cách Việt Nam giải bài toán này sẽ quyết định liệu TOD trở thành động lực tăng trưởng bền vững, hay chỉ là một làn sóng ngắn hạn gắn với hạ tầng mới.
