 |
| Các thương hiệu Trung Quốc và Việt Nam cùng mở rộng hiện diện tại các trung tâm thương mại TP.HCM. Ảnh: Internet |
Mặt bằng bán lẻ sôi động: ổn định bên ngoài, cạnh tranh bên trong
Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, quý 3/2025, thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM ghi nhận sự ổn định về nhu cầu thuê và tỷ lệ trống, bất chấp nguồn cung mới gia tăng.
Trong tháng 8, khối đế thương mại Saigon Marina IFC (Quận 1 cũ) chính thức đi vào hoạt động, với khoảng 60% diện tích được lấp đầy bởi các thương hiệu quen thuộc như Highlands Coffee, Tuệ House, Starbucks, Bắc Kim Thang. Dù diện tích cho thuê không lớn (9.683 m²), sự xuất hiện của dự án này góp phần bổ sung nguồn cung chất lượng, nhưng cũng khiến giá thuê trung bình khu vực trung tâm giảm 4% so với quý trước, xuống còn 267,6 USD/m²/tháng. Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê tăng nhẹ 1,5%, đạt 53,7 USD/m²/tháng.
Tỷ lệ trống tiếp tục được cải thiện: khu vực trung tâm giảm còn 3,4%, ngoài trung tâm là 7,5%. CBRE ghi nhận nhóm ngành F&B (ăn uống) vẫn chiếm ưu thế, chiếm tới 35% tổng số giao dịch thuê; thời trang chiếm 20% và phong cách sống 16%.
Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định: “Sự bùng nổ của các thương hiệu Trung Quốc đang thay đổi cấu trúc người thuê tại các trung tâm thương mại. Không chỉ là mở chuỗi, họ mang theo những mô hình bán lẻ hiện đại, đậm tính trải nghiệm và hình ảnh thương hiệu mạnh, tạo áp lực lớn cho các nhãn hàng nội địa”.
Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM tiếp tục ổn định, đặc biệt cao tại các dự án có chất lượng tốt và lưu lượng khách lớn.
Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng đầu năm 2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của TP.HCM ước đạt 1.759,1 nghìn tỷ đồng, tăng 2,6% so với quý trước và 10,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nhu cầu tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ và du lịch trong nước tăng mạnh, nhất là trong thời gian diễn ra các hoạt động lễ hội lớn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại – dịch vụ.
Bên cạnh đó, chính phủ triển khai các biện pháp ngăn chặn hàng giả từ đầu năm 2025, củng cố niềm tin người tiêu dùng; cùng với chính sách miễn thị thực cho phần lớn quốc gia ASEAN, đã giúp lượng khách du lịch quốc tế tăng trở lại, gia tăng sức cầu cho hệ thống bán lẻ đô thị.
Thương hiệu Trung Quốc “chiếm chỗ” nhanh, thương hiệu Việt xoay chuyển linh hoạt
CBRE cho biết, làn sóng mở rộng mặt bằng của các thương hiệu Trung Quốc là điểm nổi bật nhất trong quý. Những cái tên như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist... xuất hiện với tốc độ chóng mặt, chọn vị trí đẹp tại các trung tâm thương mại lớn như Vạn Hạnh Mall, AEON, Takashimaya hay Vincom.
Theo phản ánh của một số thương hiệu nội địa trong ngành F&B, tại các trung tâm thương mại mới khai trương, chỉ trong vòng 1–2 tuần đã có nhiều thương hiệu Trung Quốc đặt cọc giữ chỗ. Điều này khiến các thương hiệu Việt muốn mở rộng phải quyết định rất nhanh nếu không muốn mất vị trí đẹp.
Trong khi đó, các thương hiệu Việt chuyển hướng mô hình linh hoạt hơn: diện tích nhỏ, chi phí tối ưu, đa dạng kênh tiếp cận (online – offline – pop-up store). Nhiều thương hiệu trẻ như Hapas, Every Half tận dụng nền tảng mạng xã hội để lan tỏa hình ảnh, trong khi các “ông lớn” như Highlands, Phúc Long, Cheese Coffee vẫn duy trì lợi thế về nhận diện thương hiệu và khả năng thích ứng nhanh.
Bà Thanh Phạm cho rằng, đến năm 2030, Gen Z (sinh năm 1997-2012) sẽ trở thành lực lượng tiêu dùng chủ lực. Khi thế hệ này có thu nhập ổn định, họ tìm kiếm trải nghiệm chứ không chỉ sản phẩm. Cuộc đua mặt bằng vì thế cũng sẽ xoay quanh yếu tố trải nghiệm – nơi nào mang lại không gian kết nối xã hội, nơi đó thắng thế”.
Theo chuyên gia CBRE, thương hiệu Trung Quốc hiện đang chiếm ưu thế về tốc độ và vốn, nhưng thương hiệu Việt có lợi thế bản địa hóa và khả năng thích ứng nhanh. Trong tương lai gần, thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ chứng kiến hai xu hướng song hành: mở rộng chuỗi quy mô lớn từ khối ngoại, và sự xuất hiện của các mô hình “micro retail” – cửa hàng nhỏ gọn, mang bản sắc riêng của thương hiệu nội.
Khi thương hiệu ngoại tăng tốc phủ sóng, còn thương hiệu Việt chuyển mình linh hoạt, thị trường bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu. “Đất vàng” không chỉ là vị trí đẹp, mà là khả năng chạm đến trải nghiệm của người tiêu dùng. Ai nắm bắt được nhịp sống của giới trẻ, người đó sẽ dẫn dắt cuộc chơi trong thập niên tới.
