 |
| Những mô hình cũ đang dần nhường chỗ cho các hình thức bán lẻ hướng nhiều hơn tới trải nghiệm tiêu dùng. Ảnh: Internet |
Phân hóa giá trị giữa khu trung tâm và vùng ven
Một nghịch lý đáng chú ý đang diễn ra tại hai thị trường bán lẻ lớn nhất cả nước. Trong khi khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận tỷ lệ trống tăng lên 8,3% do có thêm nguồn cung mới gia nhập thị trường, thì các khu vực ngoài trung tâm lại vận hành hiệu quả với tỷ lệ trống chỉ 2,7% – mức thấp hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây.
Diễn biến này cho thấy vị trí “đất vàng” không còn là bảo chứng tuyệt đối cho hiệu quả khai thác của một dự án bán lẻ. Thực tế, giá thuê gộp tầng trệt tại khu trung tâm TP.HCM đạt khoảng 235,9 USD/m²/tháng, song lại giảm nhẹ 1,4% theo năm, phản ánh xu hướng các nhà bán lẻ ngày càng thận trọng hơn khi cân nhắc chi phí thuê tại những mặt bằng có giá cao.
Ngược lại, các dự án ngoài trung tâm với quy mô lớn, khả năng tích hợp đa tiện ích và dư địa tổ chức không gian linh hoạt đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu. Đây cũng là khu vực ghi nhận sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà bán lẻ phong cách sống và các chuỗi cửa hàng hướng tới nhóm khách hàng trẻ.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, thị trường đang bước vào một giai đoạn sàng lọc tự nhiên. “Các dự án có vị trí tốt, chất lượng quản lý và cơ cấu khách thuê phù hợp vẫn duy trì được khả năng hấp thụ, trong khi những mặt bằng kém cạnh tranh buộc phải điều chỉnh giá hoặc mô hình vận hành”, bà Trang nhận định.
Nhận xét này cho thấy sự ổn định mà thị trường đang có được không phải là trạng thái đứng yên, mà là kết quả của quá trình tự điều chỉnh nhằm thích nghi với bối cảnh tiêu dùng đang thay đổi nhanh chóng.
Bán lẻ trải nghiệm và áp lực từ làn sóng nguồn cung mới
Một điểm nhấn nổi bật trong năm 2025 là sự lên ngôi của các ngành hàng phong cách sống, ẩm thực và giải trí. Những thương hiệu như Zara, KKV hay Pop Mart không chỉ đóng vai trò lấp đầy diện tích sàn cho thuê, mà còn trở thành “điểm hút” lưu lượng khách, đặc biệt là nhóm Gen Z và các gia đình trẻ. Trong bối cảnh thương mại điện tử tiếp tục mở rộng, mô hình bán lẻ dựa trên trải nghiệm ngày càng được xem là lời giải quan trọng để giữ chân người tiêu dùng tại các trung tâm thương mại.
Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh của thị trường được dự báo sẽ gia tăng rõ nét từ năm 2026, đặc biệt tại Hà Nội. Theo JLL, Hanoi Centre dự kiến đưa vào vận hành khoảng 42.000 m² sàn bán lẻ vào đầu năm 2026, theo sau là hơn 80.000 m² sàn khác trong giai đoạn 2027–2028 từ các dự án lớn như Westlake Square Hanoi, Thiso Mall Tây Hồ Tây hay Vinacomex Capital One.
Bà Lê Thị Huyền Trang cho rằng, làn sóng nguồn cung mới này sẽ tác động trực tiếp đến mặt bằng giá thuê, đồng thời trở thành động lực thúc đẩy sự đổi mới trong cấu trúc khách thuê và mô hình vận hành của các trung tâm thương mại. “Trên cả hai thị trường, các ngành hàng ăn uống, phong cách sống và những mô hình kinh doanh hướng tới thế hệ Gen Z và trẻ em vẫn sẽ là động lực chính của sức cầu trong thời gian tới”, bà Trang nhận định.
Từ góc độ dài hạn, có thể thấy thị trường bán lẻ năm 2026 sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh sòng phẳng hơn, nơi lợi thế không còn nằm ở quy mô hay danh tiếng dự án, mà ở khả năng tái định vị không gian và tạo ra giá trị trải nghiệm thực chất cho người tiêu dùng. Trong bối cảnh đó, sự “ổn định” hiện nay chính là bước đệm cần thiết để thị trường thanh lọc, định hình lại những mô hình bán lẻ có khả năng tồn tại bền vững trong chu kỳ tiếp theo.
