 |
| Dòng tiền đang tập trung vào những "gã khổng lồ" đủ sức định hình lại diện mạo đô thị sau làn sóng sáp nhập đơn vị hành chính và thay đổi khung pháp lý. Ảnh: Bảo An. |
Cuộc chơi của những “siêu đô thị” và năng lực kiến tạo hạ tầng
Vinhomes và Sun Group hiện đang là hai cái tên chi phối hơn một nửa tổng vốn đầu tư của các siêu dự án trên toàn quốc. Tại miền Bắc, Vingroup gây choáng ngợp với dự án Khu đô thị thể thao Olympic (Hà Nội) quy mô hơn 9.000 ha, vốn đầu tư kỷ lục 35,6 tỷ USD. Đây không chỉ là một dự án nhà ở thuần túy mà được kỳ vọng là đòn bẩy thay đổi hoàn toàn trục phát triển phía Đông và phía Bắc thủ đô. Trong khi đó, tại miền Trung, liên danh Vinhomes cũng đang đẩy mạnh dự án Cam Lâm (Khánh Hòa) với quy mô vượt 10.000 ha, nhằm tạo ra một cực tăng trưởng mới gắn liền với kinh tế biển và dịch vụ cao cấp.
Sự trỗi dậy của các đại đô thị này là kết quả trực tiếp từ việc mở rộng quỹ đất sau làn sóng sáp nhập đơn vị hành chính tại nhiều địa phương. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc sáp nhập giúp các địa phương liên thông quy hoạch, cho phép doanh nghiệp triển khai những tổ hợp "thành phố trong lòng thành phố" với hệ sinh thái khép kín. Việc dẫn sóng của các ông lớn giúp khôi phục niềm tin thị trường thông qua các cam kết về hạ tầng đi trước một bước. Khi những "sếu đầu đàn" đổ vốn vào đường xá, bệnh viện, trường học, họ đồng thời tạo ra một mặt bằng giá trị mới bền vững hơn cho những khu vực vốn dĩ là vùng trũng về kinh tế.
Tuy nhiên, nhìn từ góc độ phản biện, việc tập trung nguồn lực quá lớn vào các siêu dự án cũng đặt ra những thách thức về tính thực tế. Với tổng vốn đầu tư tương đương 115 tỷ USD, câu hỏi về khả năng hấp thụ của thị trường và tiến độ giải ngân thực tế luôn là nỗi trăn trở của các nhà đầu tư. Một số chuyên gia lo ngại rằng, nếu tiến độ pháp lý hoặc nguồn vốn bị nghẽn, các siêu dự án này có thể trở thành những "đại công trường" kéo dài, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Việc dồn dập ra mắt các phân khúc cao cấp tại các đại đô thị cũng vô hình trung làm gia tăng sự lệch pha cung cầu, khi thị trường đang khao khát những sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở bình dân.
Tâm điểm miền Nam: Áp lực từ bảng giá đất và bài toán giá bán sơ cấp
Tại khu vực phía Nam, cuộc đua của 10 đại dự án mới đang đứng trước những phép thử khắc nghiệt về chi phí đầu vào. Vingroup tiếp tục dẫn dắt với các dự án trọng điểm như lấn biển Cần Giờ hay các khu đô thị mới tại Tây Ninh như Phước Vĩnh Tây và Hậu Nghĩa - Đức Hòa. Song song đó, Sun Group cũng ghi dấu ấn với dự án Da Nang Downtown và các tổ hợp đô thị - dịch vụ tại các khu vực ven biển phía Nam. Sự hiện diện của các tập đoàn này giúp diện mạo các tỉnh vệ tinh như Long An, Đồng Nai thay đổi chóng mặt, bám sát theo tiến độ của sân bay Long Thành và đường Vành đai 3.
Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2026, khi bảng giá đất mới chính thức được áp dụng tại nhiều địa phương với mức tăng mạnh, áp lực lên các nhà phát triển dự án đã lộ diện rõ nét. Chi phí giải phóng mặt bằng và bồi thường theo giá thị trường dự kiến sẽ đội lên từ 1,5 đến 2 lần. Điều này dẫn đến một hệ quả tất yếu: giá bán sơ cấp khó có thể hạ nhiệt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, làn sóng phát triển đại đô thị đang làm thay đổi cuộc chơi nhưng các chủ đầu tư cần tỉnh táo. Việc neo giá ở ngưỡng quá cao – khi giá chung cư tại TP.HCM đã chạm mức trung bình 111 triệu đồng/m2 – có thể tạo ra rào cản lớn đối với đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.
Hạn chế lớn nhất trong việc dẫn sóng của các doanh nghiệp lớn hiện nay chính là nguy cơ "độc quyền nhóm" về nguồn cung. Khi các quỹ đất sạch và chiến lược nhất đã nằm trong tay một vài tay chơi lớn, sức cạnh tranh của các doanh nghiệp tầm trung bị thu hẹp đáng kể. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự đa dạng của sản phẩm mà còn khiến mặt bằng giá dễ bị điều tiết theo ý chí của chủ đầu tư thay vì thuận theo quy luật cung cầu tự nhiên. Theo Bộ Xây dựng, đà tăng giá nhà 10-15% mỗi năm, thậm chí 30% ở một số phân khúc, đang vượt xa mức tăng thu nhập bình quân của xã hội. Nếu không có chiến lược đa dạng hóa phân khúc, thị trường 2026 dù sôi động nhưng vẫn đứng trước nguy cơ tồn kho hàng giá cao, trong khi cơn khát nhà ở bình dân vẫn chưa có lời giải.
Xu hướng 2026: Chỉ nội lực vững mới có thể “vượt sóng” thành công
Nhìn tổng thể, thị trường địa ốc năm 2026 là một bức tranh phân hóa cực hạn. Sự dẫn sóng của nhóm doanh nghiệp sếu đầu đàn là động cơ quan trọng để bộ máy bất động sản vận hành trở lại sau giai đoạn đóng băng. Những nghị quyết mới của Quốc hội và sự cải cách khung pháp lý đã trao quyền chủ động hơn cho doanh nghiệp trong việc xử lý các nút thắt về giải phóng mặt bằng và quy hoạch. Tuy nhiên, quyền lợi đi đôi với trách nhiệm: doanh nghiệp được đàm phán trực tiếp chi phí bồi thường nhưng cũng phải đối mặt với bài toán tối ưu hóa chi phí để không đẩy giá nhà đi quá xa thực tế.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thành bại của các siêu dự án trong chu kỳ này phụ thuộc vào tốc độ hạ tầng giao thông kết nối. Những dự án bám sát vành đai và cao tốc sẽ có sức sống mạnh mẽ nhất. Ở chiều ngược lại, các nhà phát triển dự án cần lưu ý đến khuyến nghị của HoREA về việc bố trí quỹ căn phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Việc đa dạng hóa phân khúc không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là chiến lược tự bảo vệ doanh nghiệp trước áp lực chi phí tài chính và lãi suất vay đang có xu hướng biến động.
Kết thúc một chu kỳ đầy biến động, năm 2026 mở ra giai đoạn bản lề với những con số kỷ lục. Vai trò của các tập đoàn lớn là không thể phủ nhận trong việc thay đổi hạ tầng và khôi phục niềm tin đầu tư. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, sự "dẫn sóng" cần đi kèm với sự điều tiết hợp lý từ chính sách để dòng chảy bất động sản thực sự mang lại mái ấm cho số đông cư dân, thay vì chỉ là cuộc chơi riêng của những dòng tiền thượng lưu.
