 |
| Đối với chủ đầu tư, bài toán không còn là “có đất là thắng”, mà là khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, kiểm soát giá bán và xây dựng hệ sinh thái sống hoàn chỉnh. Ảnh: Internet |
Bất động sản vùng ven lên ngôi
Theo báo cáo nhìn lại 10 năm của Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua một chu kỳ tăng trưởng mạnh với giá căn hộ sơ cấp tăng tới 288% trong giai đoạn 2016-2025, tương đương mức tăng trưởng kép (CAGR) khoảng 11%/năm. Với nhà liền thổ, tốc độ tăng giá kép bình quân khoảng 13%/năm trong giai đoạn nghiên cứu, trong khi tổng nguồn cung chỉ tăng khoảng 1,4 lần.
Cấu trúc thị trường cũng có sự thay đổi: từ mô hình phát triển xoay quanh khu trung tâm và một số trục chính phía Tây, thị trường đang chuyển dần sang trạng thái “đa cực”, với các dự án lan rộng ra khu vực xa hơn, gắn với các hành lang hạ tầng.
Cũng theo báo cáo, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có thể tăng từ khoảng 440.000 căn (2025) lên tối thiểu 760.000 căn vào năm 2035; nhà liền thổ từ 132.000 căn lên khoảng 210.000 căn. Phần lớn nguồn cung mới dự kiến nằm cách trung tâm trên 30 km.
Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, việc mở rộng ra ngoài trung tâm có thể giúp “tạo dư địa cho các mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho nhu cầu ở thực”.
Ở góc nhìn rộng hơn, Savills bổ sung thêm một lớp động lực: sự cải thiện của nền tảng vĩ mô và dòng vốn đầu tư. Năm 2025, GDP Việt Nam tăng khoảng 8,02%, vốn FDI đăng ký đạt 38,4 tỷ USD, trong khi giải ngân đạt 27,6 tỷ USD - mức cao nhất 5 năm. Riêng quý I/2026, FDI đăng ký đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng 43% so với cùng kỳ.
Với khoảng 234 dự án hạ tầng lớn, tổng vốn ước tính 3,4 triệu tỷ đồng – bao gồm cao tốc, metro, sân bay – Hà Nội và các vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị. Tuy nhiên, việc phát triển ồ ạt các đại đô thị ở vùng ven chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm khả năng tạo việc làm, dịch vụ và hệ sinh thái sống hoàn chỉnh. Nếu không, nguy cơ hình thành các khu đô thị “ngủ” hoặc lệ thuộc hoàn toàn vào trung tâm vẫn hiện hữu.
Giá tăng nhanh, nguồn cung lớn: Thị trường có hấp thụ được?
Một trong những nghịch lý lớn của thị trường Hà Nội hiện nay là: giá tăng rất mạnh trong khi khả năng chi trả của người mua chưa theo kịp.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, đà tăng giá trong 10 năm qua phần nào đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Điều này đồng nghĩa, dù nguồn cung tổng thể tăng, nhưng cấu trúc sản phẩm chưa cân đối - nghiêng nhiều về phân khúc trung và cao cấp.
Việc mở rộng ra vùng ven được kỳ vọng sẽ “hạ nhiệt” mặt bằng giá, nhưng nếu chi phí đất, hạ tầng và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư vẫn ở mức cao, các dự án vùng ven có thể tiếp tục được định giá cao, thay vì trở thành giải pháp nhà ở giá hợp lý.
Theo dự báo, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với ba trụ cột chính: mở rộng không gian đô thị, cải thiện hạ tầng và dòng vốn đầu tư quay trở lại. Tuy nhiên, không phải khu vực vùng ven nào cũng trở thành “điểm nóng”, và không phải dự án nào cũng có thể thành công.
Đối với chủ đầu tư, bài toán không còn là “có đất là thắng”, mà là khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, kiểm soát giá bán và xây dựng hệ sinh thái sống hoàn chỉnh. Với người mua, đặc biệt là nhu cầu ở thực, việc lựa chọn dự án cần gắn với yếu tố kết nối, tiện ích và tính thanh khoản dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
Chu kỳ mới đang mở ra, nhưng để đi được đường dài, thị trường cần nhiều hơn là hạ tầng và nguồn cung - đó là sự cân bằng giữa giá trị, khả năng chi trả và nhu cầu thực.
