 |
| Lượng cung nhà ở tại Việt Nam đang ở mức thấp |
Thiếu hụt kéo dài, nguồn cung không theo kịp nhu cầu
Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam (quý II/2025), TP.HCM - đô thị lớn nhất cả nước - mới chỉ hoàn thành 24% kế hoạch phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2025, tức còn thiếu gần 180.000 căn. Lượng cung sơ cấp đang ở mức rất thấp (chỉ khoảng 5.400 căn trong quý II), trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45%. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ đang “đóng băng” khi lượng cung mới chỉ đạt 80 căn trong cả quý và tỷ lệ hấp thụ chưa tới 15%.
Trong khi đó, Hà Nội có phần khả quan hơn nhờ hệ thống hạ tầng phát triển, nguồn cầu ổn định và các dự án lớn đang triển khai. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn 2021 - 2025, Hà Nội vẫn thiếu hụt khoảng 49.000 căn nhà ở mới so với nhu cầu thực tế từ hơn 151.000 hộ gia đình mới hình thành.
TP.HCM và Hà Nội đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm trở lại đây. Vấn đề không chỉ nằm ở cầu vượt cung, mà còn đến từ khả năng chi trả suy giảm, quy trình phê duyệt kéo dài, thủ tục pháp lý phức tạp và thiếu quỹ đất phát triển nhà ở giá phải chăng.
Nhìn ra thế giới: Nhà ở là hạ tầng quốc gia
Một điểm nhấn quan trọng trong báo cáo của Savills là: Nhà ở cần được tái định vị như một dạng “hạ tầng quốc gia”, ngang hàng với đường sá, giao thông hay năng lượng.
Singapore là hình mẫu điển hình. Với chiến lược phát triển nhà ở công mạnh mẽ do Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB) đảm nhiệm, khoảng 80% dân số nước này đang sinh sống trong các căn hộ HDB hiện đại, tiện nghi và giá hợp lý.
Ông Alan Cheong, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Singapore cho biết, hệ thống phân tích dân số - thu nhập, quy hoạch tích hợp và chính sách phi lợi nhuận đã biến nhà ở công tại Singapore trở thành một “máy tích lũy tài sản” cho người dân, đồng thời kiểm soát thị trường bất động sản không bị đầu cơ dẫn dắt.
Trong khi đó, Anh và Mỹ vẫn đang loay hoay. London (Anh) chỉ xây được 35.850 căn trong năm 2024 - chưa bằng một nửa so với mục tiêu. New York (Mỹ) dù có kết quả khá hơn (34.000 căn năm 2024), nhưng vẫn chưa đạt một nửa chỉ tiêu 66.000 căn/năm. Bài học ở đây là ưu đãi thuế, quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách quy hoạch và phê duyệt phải đồng bộ và đủ mạnh.
Paris đã cung cấp ra thị trường trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm trong giai đoạn 2000 - 2024. Với quỹ đất hạn chế và và giá bất động sản tăng cao, thành phố này đang chuyển hướng sang tái sử dụng công trình hiện hữu thay vì mở rộng xây mới, và áp thuế nhà bỏ trống nhằm đưa nguồn cung nhàn rỗi trở lại thị trường.
Giải pháp nào cho Việt Nam?
Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, phải có một chiến lược tổng thể theo ba trục chính để định nghĩa lại vai trò của nhà ở.
Một là, nhà ở phải được xem như hạ tầng quốc gia. Khi nhà ở được nhìn nhận như một hạ tầng cơ bản, nó sẽ có khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư tổ chức như quỹ hưu trí, bảo hiểm – vốn yêu cầu sự ổn định và dự báo dài hạn. Hơn nữa, sự ủng hộ và cam kết từ chính phủ sẽ giảm rủi ro, tăng niềm tin cho nhà đầu tư.
Việt Nam có thể học từ các quốc gia như Singapore, Hà Lan, Đan Mạch, nơi nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng là thành phần không thể thiếu trong chính sách công lâu dài. Tại các nước này, phát triển nhà ở đồng hành cùng hạ tầng và tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị bền vững.
Hai là, gỡ nút thắt pháp lý và cải cách phê duyệt. TP.HCM đã bắt đầu cải tiến quy trình phê duyệt, nhưng vẫn cần hệ thống “một cửa” thực chất hơn, rút ngắn thời gian giao đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng.
Ngoài ra, cần có bộ quy chuẩn thống nhất cho nhà ở giá rẻ để các chủ đầu tư không bị ràng buộc bởi các tiêu chuẩn áp dụng cho phân khúc cao cấp - vốn là rào cản lớn khiến nhà ở bình dân không thể triển khai đại trà.
Ba là, ưu đãi tài chính và khuyến khích phát triển nhà ở giá phải chăng. Cần triển khai gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, tương tự mô hình tại New York hoặc Trung Quốc. Bên cạnh đó, đánh thuế nhà bỏ trống, hỗ trợ tái sử dụng các công trình hiện hữu cũng là hướng đi cần tính tới trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.
Như nhận định của ông Richard Valentine-Selsey – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu nhà ở Savills châu Âu: "Cung cấp nhà ở như một phần của hạ tầng với dòng tiền dài hạn mới có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống".
Việt Nam cần bước ra khỏi tư duy chính sách ngắn hạn, tập trung vào hiệu quả lâu dài, nếu không muốn rơi vào vòng xoáy thiếu hụt - sốt giá - mất cân bằng đô thị. Đã đến lúc tái định nghĩa nhà ở như một cấu phần hạ tầng chiến lược, gắn kết đầu tư công - tư và đặt người dân vào trung tâm của quy hoạch đô thị.
