 |
| Trong số các phân khúc thu hút dòng vốn M&A, logistics tiếp tục được đánh giá là lĩnh vực nổi bật nhất |
M&A bất động sản có thể tăng tốc trong năm 2026
Thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn sôi động hơn trong năm 2026, khi nhiều doanh nghiệp hoàn tất chuẩn bị nguồn lực và các điều kiện khảo sát, thẩm định dự án thuận lợi hơn.
Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, giai đoạn tháng 8–9/2026 có thể trở thành “cửa sổ” thuận lợi cho các thương vụ M&A. Đây thường là thời điểm doanh nghiệp tăng tốc giải ngân, trong khi tâm lý thị trường được cải thiện nhờ triển vọng kinh tế và dòng vốn đầu tư.
Một yếu tố khác có thể hỗ trợ thị trường là kỳ đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến diễn ra trong quý III/2026. Nếu tiến trình này đạt kết quả tích cực, dòng vốn quốc tế có thể gia tăng sự quan tâm đối với các tài sản bất động sản có tiềm năng dài hạn.
Trong số các phân khúc thu hút dòng vốn M&A, logistics tiếp tục được đánh giá là lĩnh vực nổi bật nhất. Sự mở rộng của thương mại điện tử, nhu cầu tối ưu hóa chuỗi cung ứng và xu hướng dịch chuyển kho vận ra các khu vực vệ tinh đang tạo ra nhu cầu lớn đối với hệ thống kho bãi và trung tâm logistics hiện đại.
Logistics nổi lên như động lực chính của thị trường
Theo dữ liệu từ JLL, nền tảng của xu hướng này đã hình thành từ năm 2025, khi tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 2,5 tỷ USD. Dòng vốn chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và có lộ trình triển khai cụ thể.
Nhà đầu tư trong nước đóng vai trò chủ đạo trong các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư quốc tế tập trung vào các tài sản chiến lược như dự án đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.
Ở phân khúc logistics, nhu cầu kho vận hiện đại đang gia tăng nhanh chóng. Dữ liệu quý IV/2025 cho thấy nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm đạt khoảng 4,07 triệu m² ở miền Bắc và 5,72 triệu m² ở miền Nam.
Đối với nhà kho xây sẵn, nguồn cung đạt khoảng 2,41 triệu m² tại miền Nam và hơn 2,04 triệu m² tại miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy trung bình vẫn duy trì trên 80%, với mức giá thuê gộp khoảng 5 USD/m² mỗi tháng.
Hạ tầng giao thông và logistics đang đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian phát triển của phân khúc này. Ở khu vực phía Nam, các dự án lớn như Sân bay quốc tế Long Thành và Vành đai 3 TP.HCM được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hình thành các trung tâm logistics quy mô lớn tại các tỉnh vệ tinh.
Trong khi đó, miền Bắc hưởng lợi từ hệ thống kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là Vành đai 4 vùng Thủ đô cùng hệ thống cảng biển nước sâu như Cảng Lạch Huyện, qua đó tăng cường liên kết chuỗi cung ứng giữa các khu công nghiệp và thị trường xuất khẩu.
Dòng vốn ngoại vẫn quan tâm nhưng thẩm định khắt khe hơn
Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài duy trì tích cực, bất động sản công nghiệp và logistics vẫn là lĩnh vực được nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm.
Năm 2025, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 27,6 tỷ USD trên tổng vốn đăng ký 38,4 tỷ USD, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ. Theo quan sát của JLL, các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường Việt Nam.
Tuy nhiên, quy trình thẩm định hiện được thực hiện chặt chẽ hơn. Ngoài yếu tố pháp lý và năng lực tài chính của đối tác, nhà đầu tư còn đánh giá kỹ khả năng vận hành dự án, chất lượng khách thuê và hiệu quả khai thác dài hạn.
Ở phân khúc logistics, các tiêu chí như tỷ lệ lấp đầy, thời gian cho thuê, kinh nghiệm vận hành kho vận hay khả năng cung cấp dịch vụ logistics 3PL/4PL trở thành yếu tố quan trọng trong quá trình lựa chọn dự án.
Bên cạnh đó, mô hình hợp tác trong các thương vụ M&A cũng đang thay đổi. Thay vì mua bán toàn bộ dự án như trước đây, nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức liên doanh phát triển với cơ chế thanh toán theo tiến độ nhằm phân bổ rủi ro và tận dụng thế mạnh của từng bên.
Theo các chuyên gia, trong giai đoạn 2026–2030, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nhiều khả năng sẽ bước sang giai đoạn cạnh tranh dựa nhiều hơn vào chất lượng tài sản và dịch vụ vận hành. Trong bối cảnh đó, logistics được dự báo tiếp tục giữ vai trò phân khúc dẫn dắt các thương vụ M&A, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh quanh các trung tâm kinh tế lớn.
