(BĐT) - Mua nhà mới gần như không cần vốn, hay còn gọi là “mua nhà 0 đồng” gần đây đã xuất hiện ở TP.HCM. Phương thức kinh doanh mới này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của rất nhiều người. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản, cái gì cũng có mặt trái của nó nên khách hàng phải cân nhắc kỹ.
"Mua nhà 0 đồng" là phương thức mua bán nhà kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới. Ảnh minh họa: Ngô Bảo Tín

"Mua nhà 0 đồng" là phương thức mua bán nhà kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới. Ảnh minh họa: Ngô Bảo Tín

Thu hút người mua

Chủ đầu tư một dự án bất động sản lớn ở TP. Thủ Đức thời gian qua đã tung ra tuyệt chiêu “mua nhà 0 đồng” khiến khách hàng khắp nơi hết sức quan tâm. Trước khi TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đấu thầu, mỗi ngày có hàng trăm lượt khách đến tham quan, tìm hiểu về dự án này.

Chị Thy, một khách hàng muốn sở hữu căn hộ ở đây cho biết, dự án này tuy hơi xa trung tâm Thành phố nhưng bù lại có quy mô lớn, mảng xanh nhiều, tiện ích đầy đủ, lại thêm phương thức thanh toán hợp lý nên chị muốn chốt mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích gần 70 m2, giá sau thuế khoảng 4 tỷ đồng.

Theo chị Thy, cái "dễ thở" của phương thức này là khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng/căn hộ hoặc 500 triệu đồng/nhà phố, sau khi hoàn tất hồ sơ vay, ngân hàng sẽ giải ngân số tiền tương ứng 30% giá trị căn hộ để khách hàng ký thoả thuận đặt cọc.

Kế đó, khách hàng ký hợp đồng mua bán và ngân hàng sẽ giải ngân 70% giá trị căn hộ còn lại. Sau khi khách hàng nhận nhà, 15 tháng sau mới phải trả gốc và lãi vay cho ngân hàng. Đó là chưa kể đến những chính sách chiết khấu khác và phiếu quà tặng với giá trị rất cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, phương thức này áp dụng đối với khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ.

Ví dụ, khi mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng thì sẽ đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà. Khách hàng thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới.

Khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời thế chấp căn hộ này đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng còn lại. Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới.

Chủ đầu tư được lợi nhiều hơn khách hàng

Ngày 4/6/2021, trong một văn bản gửi đến các hội viên và khách hàng để cung cấp thêm thông tin về việc mua nhà gần như không cần vốn, HoREA cho hay, đây là phương thức mua bán nhà kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới.

Cái được của phương thức này là vừa giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

“Mua nhà 0 đồng”: Chủ đầu tư cần “ứng xử đẹp” với khách hàng ảnh 1

HoREA đề nghị khách hàng xem xét kỹ lưỡng thông tin trước khi mua nhà mới theo phương thức gần như không cần vốn. Ảnh minh họa: Ngô Bảo Tín

Thực hiện phương thức mua bán này rất có lợi cho chủ đầu tư dự án (được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là nhận 95% giá trị hợp đồng, còn 5% nhận sau khi làm xong sổ hồng; lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp; vừa có nguồn khách hàng tiềm năng); vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo); vừa phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Tuy nhiên, theo HoREA, khi thực hiện phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này, khách hàng nên tìm hiểu kỹ.

Cụ thể, khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Nếu thực hiện phương thức “mới” của chủ đầu tư, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Lẽ thường, khách hàng là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Do vậy, HoREA đề nghị khách hàng quan tâm xem xét kỹ lưỡng các thông tin trên. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” cần “ứng xử đẹp” với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.

Ông Trần Nguyên Đán, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM: "Khi vay mua nhà, khách hàng cố gắng làm sao vay từ 50% giá trị căn nhà trở xuống, thì khả năng trả nợ rất tốt; bức thiết lắm người mua nhà mới phải vay 70% giá trị căn nhà. Với hình thức cho vay "mua nhà 0 đồng" này, ngân hàng đang tìm cách nâng tạo lập tài sản lên 100%, bằng cách gán tài sản đảm bảo thứ hai vào. Người mua nhà cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính và đánh giá tiềm năng, giá trị của tài sản sẽ mua trước khi quyết định mua nhà theo hình thức này vì rất có thể sẽ bị đẩy vào bẫy nợ".