 |
| Cấu trúc M&A tại Việt Nam mang tính “đồng hành” nhiều hơn là “thâu tóm”, khác biệt rõ so với các thị trường đã phát triển. Ảnh: Gia An |
Con số “khiêm tốn” không phản ánh toàn bộ cuộc chơi
Theo nghiên cứu của Savills, trong quý III/2025, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương đạt khoảng 35 tỷ USD, tăng 18% so với quý trước. Đà tăng trưởng chủ yếu đến từ các giao dịch xuyên biên giới tại những thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore, trong khi Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư suy yếu và khối lượng giao dịch sụt giảm.
Trong bức tranh phục hồi không đồng đều đó, Việt Nam không nằm trong nhóm thị trường dẫn dắt về quy mô giao dịch. Tuy nhiên, thị trường này lại xuất hiện ngày càng thường xuyên hơn trong danh sách ưu tiên của các nhà đầu tư nước ngoài khi xây dựng chiến lược mở rộng dài hạn, đặc biệt ở phân khúc dự án phát triển.
Đáng chú ý, dù số lượng thương vụ M&A diễn ra không ít, giá trị công bố của các giao dịch tại Việt Nam vẫn ở mức tương đối thấp so với kỳ vọng. Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, các con số hiện nay chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, bởi phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án phát triển – nơi dòng vốn được giải ngân theo nhiều giai đoạn, thay vì ghi nhận ngay như các tài sản đang vận hành.
Khi M&A chuyển từ “thâu tóm” sang “hôn nhân chiến lược”
Sự khác biệt về bản chất tài sản chính là yếu tố tạo ra “nghịch lý” trong các con số M&A. Tại các thị trường phát triển, dòng tiền thường tập trung vào các tài sản đang vận hành với giá trị lớn và được hạch toán ngay khi giao dịch hoàn tất. Ngược lại, tại Việt Nam, phần lớn các thương vụ gần đây lại gắn với dự án phát triển, nơi chi phí vốn ban đầu thấp hơn nhiều so với việc mua đứt một tài sản quy mô, nhưng đi kèm cam kết đầu tư dài hạn.
Ông Neil MacGregor cho biết, nguồn cung các tài sản đang vận hành có quy mô lớn tại Việt Nam hiện vẫn hạn chế, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài ngày càng hướng tới các dự án có tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn. Điều này khiến cấu trúc M&A tại Việt Nam mang tính “đồng hành” nhiều hơn là “thâu tóm”, khác biệt rõ so với các thị trường đã phát triển.
Thực tế trong quý III/2025 cho thấy bức tranh này khá rõ nét. Thị trường ghi nhận thương vụ UOA Vietnam Pte. Ltd. mua lại 100% cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo tại Quận 1 (cũ), TP.HCM với giá 68 triệu USD cho mục đích thương mại. Ở phân khúc nhà ở, liên danh Hà Nội An Pha, Imperia An Phú và Silver Field chi 275 triệu USD để sở hữu 70% cổ phần Vinaconex ITC tại dự án Cát Bà, Hải Phòng. Ngoài ra, CTCP Hạ tầng GELEX cũng hoàn tất thương vụ mua lại khu dân cư hạng sang Long Hòa – Cần Giờ với giá 23,4 triệu USD.
Điểm chung của nhiều giao dịch là cấu trúc liên doanh hoặc mua cổ phần chi phối từng phần, thay vì thâu tóm toàn bộ. Theo đánh giá của Savills, cách tiếp cận này giúp nhà đầu tư nước ngoài giảm thiểu rủi ro pháp lý, kiểm soát tốt hơn quá trình triển khai, đồng thời giữ dư địa mở rộng tỷ lệ sở hữu khi dự án bước vào giai đoạn ổn định.
Hạ tầng và pháp lý: lực đẩy dài hạn của làn sóng M&A
Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy làn sóng M&A hiện nay đến từ hạ tầng giao thông. Với tổng vốn đầu tư công khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3 TP.HCM đang mở ra những không gian phát triển mới, kéo dòng vốn dịch chuyển dần từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh – nơi quỹ đất còn lớn và chi phí tiếp cận ở mức hợp lý.
Song song đó, việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới có hiệu lực khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn chiến lược “đi chậm để chắc”. Theo ông Neil MacGregor, giai đoạn hiện tại mang tính quan sát và chuẩn bị nhiều hơn, khi các bên ưu tiên kiểm chứng tính ổn định của khung pháp lý mới trước khi đẩy mạnh giải ngân.
Ở góc độ vĩ mô, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong năm 2025 tiếp tục tạo nền tảng tích cực cho thị trường M&A. Theo số liệu của Cục Thống kê, tính đến ngày 31/12/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 38,42 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện ước đạt 27,62 tỷ USD – mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Đáng chú ý, dòng vốn thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần tăng mạnh 54,8%, đạt 7,03 tỷ USD, cho thấy M&A và hợp tác chiến lược ngày càng trở thành kênh tiếp cận thị trường quan trọng của nhà đầu tư nước ngoài, trong đó bất động sản vẫn là một lĩnh vực được ưu tiên trong trung và dài hạn.
Nhìn tổng thể, thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2025 không thiếu giao dịch, mà đang thiếu những thương vụ mang tính “đánh bóng” về mặt giá trị. Việc các con số công bố chưa bùng nổ không đồng nghĩa với dòng vốn rút lui, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc chiến lược đầu tư theo hướng dài hạn, thận trọng và chọn lọc hơn. Trong trung hạn, khi khung pháp lý mới vận hành ổn định và các dự án hạ tầng lớn dần hiện hữu, những “làn sóng ngầm” hiện nay nhiều khả năng sẽ chuyển hóa thành các thương vụ có quy mô lớn hơn, minh bạch hơn và mang tính tổ chức cao hơn.
