 |
| HoREA kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính về đất |
Cần cơ chế “thấu tình đạt lý” cho người bị thu hồi đất
Một trong những nhóm kiến nghị quan trọng của HoREA là bảo vệ quyền lợi người bị thu hồi đất. Hiệp hội đề nghị làm rõ quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi phần đất còn lại khi doanh nghiệp đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số hộ dân. Theo HoREA, cần bổ sung tình huống UBND cấp tỉnh cho phép thỏa thuận nhưng không quy định thời hạn, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp hỗ trợ phần chênh lệch giá nếu mức bồi thường Nhà nước thấp hơn giá đã thỏa thuận với người dân. Cách làm này giúp đảm bảo công bằng và tránh thiệt thòi cho các hộ dân có phần đất nhỏ lẻ còn lại dưới 25% trong dự án.
Liên quan đến chính sách tái định cư, HoREA kiến nghị điều chỉnh cách tính giá đất theo hướng nhân văn hơn: người được bố trí đất ở tái định cư chỉ nên nộp 20% giá đất trong bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (hệ số k), thay vì tính theo giá bồi thường. Theo Hiệp hội, đây là mức phù hợp với điều kiện của người dân bị thu hồi đất, đồng thời thể hiện tinh thần “thấu tình đạt lý” đúng như chủ trương trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất khi hộ dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở xuống còn 20% phần chênh lệch giá trong hạn mức và 30% đối với phần vượt hạn mức, thay vì mức 30–50% như hiện nay. Quy định này sẽ giúp người dân – đặc biệt tại các tỉnh phía Nam, nơi đất chủ yếu hình thành từ quá trình tự tạo lập – dễ dàng hợp thức hóa đất ở, góp phần tăng tính minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai.
Doanh nghiệp cần hành lang pháp lý rõ ràng để khơi thông nguồn lực đất đai
Nhóm kiến nghị thứ hai của HoREA tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính về đất. Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá đối với phần đất thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, công viên chuyên đề nằm trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà chủ đầu tư đã tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, nhiều dự án như CityLand Z751 (Gò Vấp) đang bị “ách” chỉ vì thiếu căn cứ pháp lý để giao đất xây dựng công trình tiện ích công cộng nội khu.
Với loại hình dự án BT (xây dựng – chuyển giao), HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi thanh toán quỹ đất cho tất cả hợp đồng BT đã ký, không giới hạn thời điểm từ 1/7/2025. Giá đất thanh toán nên xác định tại thời điểm quyết định giao đất hoặc ký hợp đồng, thay vì chỉ tại thời điểm lập dự án. Cách tiếp cận này sẽ giúp hàng trăm dự án BT đang đình trệ do vướng quy định xác định giá đất được khơi thông.
Về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số k), HoREA cho rằng cần cơ chế linh hoạt để UBND cấp tỉnh được quyền điều chỉnh theo từng khu vực, vị trí hoặc dự án, phản ánh đúng biến động thị trường. Đồng thời, không nên bắt buộc ban hành hệ số mới cho năm 2026 nhằm tránh chồng chéo khi Nghị quyết vừa có hiệu lực. HoREA cũng lưu ý, bảng giá đất nên được áp dụng linh hoạt để tính tiền sử dụng, thuê đất và bồi thường, nhưng cần loại trừ các khu vực chưa có hạ tầng hoặc chưa có tên trong bảng giá, như các dự án lấn biển, khu đô thị mới; với các khu vực này, nên xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư.
Một điểm được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là khoản tiền phải nộp bổ sung theo Điều 257 Luật Đất đai 2024. HoREA đề nghị chỉ áp dụng nghĩa vụ này khi người sử dụng đất có lỗi, còn trường hợp không có lỗi – chẳng hạn việc chậm xác định giá đất do cơ quan quản lý – thì được miễn hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác. Hiệp hội dẫn ví dụ dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Công ty Lotte Properties HCMC, bị truy thu khoảng 2.600 tỷ đồng dù việc chậm trễ không thuộc lỗi doanh nghiệp, như minh chứng cho sự cần thiết phải có hướng xử lý hợp lý, tránh ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
Bên cạnh đó, HoREA còn kiến nghị bổ sung cơ chế xử lý đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn 2007–2021. Các doanh nghiệp chưa được phê duyệt “phương án sử dụng đất” được phép rà soát, lập lại trong vòng 24 tháng kể từ khi Nghị quyết có hiệu lực; nếu phù hợp quy hoạch, được giao hoặc cho thuê đất để tiếp tục sử dụng, có nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Riêng TP.HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần đang vướng thủ tục loại này, khiến quỹ đất bị “đóng băng”, lãng phí nguồn lực lớn.
Cuối cùng, Hiệp hội đề xuất Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành hướng dẫn thuê dịch vụ vận hành, duy trì hệ thống thông tin đất đai và đảm bảo an toàn dữ liệu, từng bước hình thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia “đúng – đủ – sạch – sống – tích hợp” để phục vụ công tác quản lý minh bạch, hiện đại hơn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận xét, dự thảo Nghị quyết là cơ hội vàng để tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực thi Luật Đất đai 2024. Hiệp hội mong Quốc hội xem xét các kiến nghị trên tinh thần cầu thị và thực tiễn, nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Khi hành lang pháp lý được thông suốt, thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh và phát triển minh bạch, bền vững hơn.
Mười nhóm kiến nghị của HoREA trải rộng từ chính sách bồi thường, tái định cư đến cơ chế BT, giá đất và xử lý đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, phản ánh toàn diện những vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội tiếp thu, Nghị quyết mới sẽ là bước đột phá trong khai thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong giai đoạn tới.
