 |
| Một điểm đáng chú ý của dự thảo là việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa theo 4 khu vực, gắn với đặc điểm đô thị hóa và điều kiện hạ tầng từng vùng, đồng thời kèm yêu cầu về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất. Ảnh: Gia An |
Trong góp ý dự thảo gửi UBND TP.HCM, HoREA cho rằng dự thảo đã làm rõ phạm vi điều chỉnh và các trường hợp không áp dụng, qua đó tránh cách hiểu “siết đồng loạt” hoạt động tách thửa trong khu dân cư hiện hữu. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận định vẫn còn những quy định cần được làm rõ hơn để tránh phát sinh vướng mắc khi áp dụng.
Lối đi chung khi hợp thửa: cần quy định rõ để tránh “treo” pháp lý
Một nội dung được HoREA đặc biệt quan tâm là quy định liên quan đến lối đi kết nối ra đường giao thông công cộng. Theo dự thảo, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi hoặc được thửa đất liền kề cho đi qua thì lối đi do các bên thỏa thuận và phải được UBND phường, xã xem xét, bảo đảm yêu cầu thoát hiểm trong công tác phòng cháy chữa cháy và điều kiện cấp phép xây dựng trước khi cho phép tách hoặc hợp thửa.
Dự thảo cũng quy định phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng chung cho từ hai thửa đất trở lên sẽ được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo HoREA, quy định này phù hợp trong trường hợp tách thửa, giúp hạn chế tình trạng hình thành các thửa đất ở không có lối ra hoặc không đáp ứng yêu cầu an toàn.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng dự thảo chưa xử lý đầy đủ trường hợp hợp thửa đất có tồn tại lối đi chung. Trên thực tế, sau khi hợp thửa, nhiều trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu duy trì lối đi chung, mà muốn sử dụng phần diện tích này cùng mục đích với các thửa đất còn lại. Nếu không có cơ chế xử lý rõ ràng, phần đất lối đi chung dễ rơi vào tình trạng “treo” pháp lý, gây khó cho người dân và cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép phần diện tích đất làm lối đi chung được hợp thửa đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo đúng quy định của pháp luật đất đai, nhằm thống nhất cách hiểu và cách làm giữa các địa phương.
Bốn khu vực tách thửa: cần đồng bộ tiêu chí và nhận diện rõ không gian áp dụng
Một điểm đáng chú ý của dự thảo là việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa theo 4 khu vực, gắn với đặc điểm đô thị hóa và điều kiện hạ tầng từng vùng, đồng thời kèm yêu cầu về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất.
Khu vực I là khu lõi đô thị, mật độ xây dựng cao, quỹ đất hạn chế, bao gồm các phường trung tâm lịch sử của TP.HCM như phường Sài Gòn, phường Bến Thành, phường Tân Định, phường Cầu Ông Lãnh, phường Bàn Cờ. Tại khu vực này, thửa đất ở hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 36 m², với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m, phản ánh đặc thù nhà ở nhỏ trong khu vực đô thị cũ.
Khu vực II bao gồm các phường đô thị hóa cao ngoài lõi trung tâm, như các phường Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Phú Thọ Hòa, Gò Vấp, An Hội Tây, đồng thời mở rộng sang các phường đô thị của tỉnh Bình Dương như phường Dĩ An, phường Thuận An, phường Lái Thiêu. Khu vực này áp dụng diện tích tối thiểu được tách thửa từ 36–50 m², với yêu cầu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3–4 m, nhằm cân bằng giữa nhu cầu tách thửa và khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật – xã hội.
Khu vực III là các phường, xã đang trong quá trình đô thị hóa mạnh, gồm nhiều phường phía Đông TP.HCM như phường Thủ Đức, phường Long Phước, phường Long Trường; các xã ven đô như Vĩnh Lộc, Bình Chánh; đồng thời bao gồm các địa bàn đô thị mới của Bình Dương như phường Bến Cát, phường Tân Uyên. Dự thảo quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực này từ 60–80 m², với yêu cầu mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m, nhằm hạn chế tình trạng chia nhỏ đất ở khi hạ tầng chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa.
Khu vực IV là khu vực nông thôn và bán nông thôn, bao gồm các xã ngoại thành TP.HCM như Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè, cùng các xã, phường của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu như phường Bà Rịa, phường Phú Mỹ, xã Xuyên Mộc, xã Long Hải. Tại đây, diện tích tối thiểu được tách thửa được quy định từ 80–100 m², nhằm kiểm soát tình trạng phân lô tự phát và bảo đảm định hướng quy hoạch lâu dài.
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo quy định diện tích tối thiểu 500 m² đối với đất trồng cây hàng năm và 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung.
Theo HoREA, việc phân chia thành 4 khu vực là hợp lý về mặt quản lý. Tuy nhiên, Hiệp hội kiến nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát ranh giới các khu vực có điều kiện tương đồng, tránh tình trạng các phường, xã liền kề nhưng áp dụng tiêu chí tách thửa khác nhau, gây khó cho người dân và doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, dự thảo đã tạo khung pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động tách thửa, hợp thửa đất trong bối cảnh tổ chức lại đơn vị hành chính. Tuy nhiên, để quy định khi ban hành có thể đi ngay vào cuộc sống, ông nhấn mạnh cần tiếp tục hoàn thiện các nội dung liên quan đến lối đi chung và tiêu chí phân vùng, bảo đảm tính thống nhất, minh bạch và khả thi trong thực tiễn áp dụng.
