 |
| Việc khơi thông dòng vốn 145.000 tỷ đồng không chỉ đơn thuần là câu chuyện hạ lãi suất. Ảnh: Bảo Tín |
Nguồn vốn sẵn sàng nhưng khó "thấm"
Gói tín dụng hỗ trợ NOXH (theo Nghị quyết 33/NQ-CP), vốn khởi điểm với quy mô 120.000 tỷ đồng, đến nay đã được mở rộng lên khoảng 145.000 tỷ đồng nhờ sự gia nhập thêm của các ngân hàng thương mại cổ phần bên cạnh 4 ngân hàng quốc doanh ban đầu. Bước sang năm 2026, dòng vốn này tiếp tục được kỳ vọng là "đòn bẩy" chính khi Ngân hàng Nhà nước áp dụng cơ chế mới: các khoản vay này không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các ngân hàng.
Tính đến tháng 3/2026, lãi suất từ gói này đã trải qua 7 lần điều chỉnh giảm, hiện chỉ còn 5,6%/năm đối với người mua nhà và 6,1%/năm đối với chủ đầu tư. Tuy nhiên, báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, doanh số giải ngân thực tế cho người mua nhà tính đến hết năm 2025 chỉ đạt khoảng 1.251 tỷ đồng — một con số quá nhỏ bé so với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng được cam kết.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhận định, dù hệ số rủi ro cho vay NOXH đã được ưu tiên ở mức thấp (từ 20% đến 50%), nhưng các ngân hàng vẫn rất "ngại" giải ngân cho cá nhân. Nguyên nhân là do các quy định về điều kiện thu nhập thấp khiến việc chứng minh khả năng trả nợ gặp khó khăn theo các tiêu chuẩn thẩm định khắt khe của ngân hàng thương mại. Ông Hậu đề xuất, cần có cơ chế bảo lãnh tín dụng đặc thù hoặc kéo dài thời hạn vay lên 25-30 năm để giảm bớt áp lực trả nợ hằng tháng, thay vì chỉ tập trung vào việc hạ lãi suất ngắn hạn.
Áp lực từ mức lãi suất 5,6%
Vì sao lãi suất giảm về 5,6% mà người nghèo vẫn "sợ"? Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mức lãi suất này dù đã giảm mạnh nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm từng được áp dụng giai đoạn 2021 - 2024. Đối với một gia đình công nhân có tổng thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng, việc phải trích ra một phần lớn thu nhập hằng tháng để trả gốc và lãi cho một căn hộ NOXH vẫn là một thách thức lớn. Do đó, ông Châu kiến nghị Chính phủ cần xem xét đưa lãi suất về mức cố định 4,8%/năm để thực sự phù hợp với túi tiền của người lao động nghèo.
Thực tế, phát triển NOXH là một chính sách an sinh trọng yếu nhưng hiện nay lại đang phải vận hành phần lớn theo cơ chế thị trường. Khi ngân hàng phải kiểm soát nợ xấu và chủ đầu tư phải đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, việc kỳ vọng các bên tự giải quyết hoàn toàn vấn đề phúc lợi là điều rất khó. Tổng giám đốc một ngân hàng từng chia sẻ thẳng thắn rằng, lãi suất dù thấp cũng không phải là "đũa thần". Nếu dự án bị treo nhiều năm do thủ tục hành chính, "lãi mẹ đẻ lãi con" sẽ khiến chi phí nhà ở bị đẩy lên cao, vượt quá tầm tay của người nghèo trước khi họ kịp tiếp cận vốn.
Chuyên gia Cấn Văn Lực cũng chỉ ra rằng, gói 145.000 tỷ đồng thực chất là nguồn vốn thương mại tự nguyện từ các ngân hàng, không phải vốn ngân sách trực tiếp. Điều này dẫn đến một nỗi sợ thực tế khác: thời gian ưu đãi ngắn. Thông thường, người mua chỉ được hưởng lãi suất thấp trong một giai đoạn đầu (khoảng 5 năm), sau đó lãi suất sẽ "thả nổi" theo thị trường. Vì vậy, cần một Quỹ phát triển nhà ở quốc gia với nguồn vốn dài hạn để duy trì lãi suất thấp ổn định trong suốt chu kỳ vay từ 15 đến 20 năm, xóa bỏ tâm lý lo âu cho người mua nhà.
Kỳ vọng vào "luồng xanh" pháp lý
Để giải quyết tận gốc nỗi sợ của người dân và doanh nghiệp, việc tháo gỡ "nút thắt" pháp lý và quỹ đất sạch là điều kiện tiên quyết. Ngân hàng Nhà nước dự kiến bơm thêm khoảng 2,787 triệu tỷ đồng ra nền kinh tế trong năm 2026, nhưng dòng vốn này chỉ có thể hấp thụ hiệu quả nếu các dự án NOXH đủ điều kiện pháp lý để giải ngân an toàn.
Hiện nay, cơ quan quản lý đang nghiên cứu đề xuất đưa các dự án NOXH vào nhóm “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục hành chính, giúp rút ngắn tối thiểu 50% thời gian phê duyệt hồ sơ. Bên cạnh đó, các chuyên gia kiến nghị cần hình thành quỹ tài chính độc lập cho NOXH, được trích từ khoản tương đương 20% giá trị quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại. Nguồn quỹ này sẽ tạo ra nguồn "vốn mồi" ổn định và dài hạn, giảm bớt sự phụ thuộc vào các gói tín dụng thương mại mang tính giai đoạn.
Việc khơi thông dòng vốn 145.000 tỷ đồng rõ ràng không chỉ đơn thuần là câu chuyện hạ lãi suất. Đó là sự thay đổi tư duy quản lý: từ việc để thị trường tự điều tiết sang vai trò điều phối mạnh mẽ của Nhà nước. Chỉ khi lãi suất thực sự ổn định ở mức thấp và "luồng xanh" pháp lý được khai thông, mục tiêu xây dựng 181.257 căn NOXH tại TP.HCM mới có thể cán đích đúng hạn vào năm 2028, biến nỗi sợ nợ nần thành niềm vui an cư cho người lao động.
