 |
| Một số nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản có sự giao thoa, chồng chéo nhất định với các luật khác, làm tăng gánh nặng thủ tục cho doanh nghiệp. Ảnh: Lê Tiên |
Nhìn từ Luật Kinh doanh bất động sản, tại Dự thảo Báo cáo Tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ Xây dựng chỉ ra trong quá trình triển khai thi hành, một số nội dung vẫn còn có sự giao thoa, chồng chéo nhất định với các luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Đất đai.
Cụ thể như khái niệm về “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” trong Luật Kinh doanh bất động sản có nội dung gần với khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” trong Bộ luật Dân sự. Mặc dù phạm vi áp dụng của hai khái niệm này khác nhau, nhưng trong thực tiễn áp dụng vẫn có thể phát sinh cách hiểu chưa hoàn toàn thống nhất về nội hàm và phạm vi điều chỉnh.
Bên cạnh đó, các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản cũng có mối liên hệ với các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Một số quy định liên quan đến bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh được quy định trong cả hai luật. Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc xác định quy định pháp luật áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Việc phân định giữa giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản trong một số trường hợp vẫn chưa thật sự rõ ràng.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với pháp luật về đầu tư, bởi hoạt động kinh doanh bất động sản trên thực tế luôn gắn liền với hoạt động đầu tư dự án. Luật Đầu tư năm 2025 quy định khung pháp lý chung đối với hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam, bao gồm cả hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản; trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về các hoạt động kinh doanh, giao dịch và quản lý thị trường bất động sản. Trong quá trình triển khai thực hiện, một số nội dung vẫn có sự giao thoa giữa hai luật, nhất là trong các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản. Việc xác định trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư bất động sản trong một số trường hợp cần đồng thời tuân thủ quy định của cả hai luật, dẫn đến phát sinh những khó khăn trong quá trình áp dụng. Bên cạnh đó, một số khái niệm pháp lý trong hai luật có nội dung tương đồng nhưng phạm vi áp dụng khác nhau, như các khái niệm “kinh doanh bất động sản”, “đầu tư kinh doanh”, “chủ đầu tư dự án bất động sản” và “nhà đầu tư”. Trong thực tiễn triển khai, việc xác định mối quan hệ và phạm vi áp dụng giữa các khái niệm này phát sinh vướng mắc, đặc biệt trong quá trình lựa chọn quy định pháp luật áp dụng đối với hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án bất động sản…
Do đó, khi xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng nhấn mạnh mục đích tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; bảo đảm tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thống pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự.
Từ thực tiễn hoạt động của cộng đồng doanh nghiệp, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định, rào cản thể chế hiện nay không nằm ở việc thiếu luật, mà chủ yếu nằm ở chất lượng quy định, sự chồng chéo giữa các luật, và đặc biệt là khâu thực thi. Doanh nghiệp không cần thêm nhiều luật mới, mà cần những luật rõ ràng, ổn định, được thực thi thống nhất và dự đoán được.
VCCI dẫn chứng, một doanh nghiệp sản xuất công nghiệp hiện phải tuân thủ đồng thời quy định của hàng chục luật: Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Phòng cháy chữa cháy, Luật Lao động, các luật về thuế… Vấn đề không phải từng luật riêng lẻ, mà nằm tại giao điểm giữa các luật, nơi phát sinh mâu thuẫn, chồng chéo và gây tốn kém cho doanh nghiệp. Ví dụ, để triển khai một dự án đầu tư, doanh nghiệp phải thực hiện các thủ tục theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường… mà nhiều thủ tục này thường yêu cầu lẫn nhau làm điều kiện tiên quyết, tạo thành vòng lặp thủ tục mà doanh nghiệp không biết bắt đầu từ đâu.
Từ thực tiễn đó, VCCI kiến nghị Bộ Tư pháp chủ trì rà soát hệ thống pháp luật theo chuỗi hoạt động kinh doanh, từ thành lập, đầu tư, xây dựng, sản xuất, xuất nhập khẩu đến giải thể, thay vì rà soát theo từng luật riêng lẻ. Cách rà soát theo luật là góc nhìn quản lý nhà nước; rà soát theo chuỗi kinh doanh mới là góc nhìn của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Chỉ khi đặt mình vào vị trí của người phải tuân thủ, cơ quan quản lý mới nhận diện được đầy đủ các điểm nghẽn, chồng chéo của hệ thống pháp luật.
VCCI cũng kiến nghị bảo đảm thống nhất thực thi pháp luật giữa các địa phương. Phương châm “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm” là đúng đắn. Tuy nhiên, doanh nghiệp hoạt động trên nhiều tỉnh thành đang gặp tình trạng cùng một quy định pháp luật nhưng mỗi tỉnh hiểu và áp dụng một khác, đặc biệt trong các lĩnh vực đất đai, xây dựng, môi trường, thuế, phòng cháy chữa cháy. Điều này tạo ra chi phí tuân thủ rất lớn và gây bất bình đẳng giữa doanh nghiệp hoạt động ở các địa phương khác nhau, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ phân mảnh thị trường nội địa. Do đó, VCCI kiến nghị bổ sung nguyên tắc “thống nhất thị trường quốc gia” như một giới hạn rõ ràng cho phân cấp, phân quyền. Theo đó, chính quyền địa phương không được ban hành quy định tạo ra rào cản đối với lưu thông hàng hóa, dịch vụ, lao động, vốn giữa các địa phương.
Cũng truyền tải mong muốn của các doanh nghiệp, VCCI đề xuất Bộ Tư pháp cần tăng cường kiểm tra, rà soát văn bản quy phạm pháp luật của địa phương có ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh, với thẩm quyền kiến nghị đình chỉ, bãi bỏ nhanh các quy định trái với pháp luật trung ương hoặc gây cản trở hoạt động kinh doanh. Đồng thời, đề nghị xây dựng cơ sở dữ liệu công khai về cách áp dụng pháp luật của từng địa phương trong các lĩnh vực trọng yếu để doanh nghiệp có thể tra cứu và so sánh.
