 |
| Tình trạng “cầu vượt cung” kéo dài suốt ba quý liên tiếp khiến giá tăng đều, đặc biệt ở các khu vực như Thủ Đức, Bình Dương và Đồng Nai. Ảnh: Bảo An |
Giá leo thang vì nguồn cung khan hiếm
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2025, TP.HCM (cũ) chỉ ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới, giảm khoảng 30% so với trung bình 5 năm gần đây. Mặt bằng giá sơ cấp đạt 87 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy), tăng 6,3% theo quý và 31% so với cùng kỳ 2024. Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, khiến giá trung bình toàn thị trường bị đẩy lên cao.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá hiện nay phản ánh rõ tình trạng mất cân đối cung – cầu kéo dài. Giá bị đẩy lên không chỉ do nhu cầu đầu cơ, mà còn bởi chi phí đầu vào tăng và quá trình phê duyệt dự án chậm.
Tại Hà Nội, Savills Việt Nam nhận định nguồn cung mới trong quý III/2025 chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây và Đông thành phố, trong khi khu trung tâm gần như không có dự án mới được chào bán. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, thị trường vẫn duy trì được nhu cầu ở thực khá ổn định, đặc biệt ở nhóm khách mua căn hộ tầm trung có vị trí thuận tiện và pháp lý minh bạch.
Từ góc độ nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting nhận xét, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và các vùng phụ cận vẫn ở mức thấp, trong khi nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư tiếp tục duy trì. Tình trạng “cầu vượt cung” kéo dài suốt ba quý liên tiếp khiến giá tăng đều, đặc biệt ở các khu vực như Thủ Đức, Bình Dương và Đồng Nai.
Rủi ro bong bóng chưa hiện hữu nhưng cần cảnh giác
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở thương mại tại TP.HCM và Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2025 đã tăng bình quân 7–10%, trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 4–5%. Mức chênh lệch này đang làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm trung lưu trẻ.
Tuy vậy, giới chuyên gia cho rằng rủi ro “bong bóng” trên phạm vi toàn thị trường hiện chưa hiện hữu. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, mức tăng giá hiện nay phần lớn bắt nguồn từ sự khan hiếm nguồn cung và chi phí phát triển dự án tăng cao, hơn là do đầu cơ ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu lãi suất tiếp tục giảm và dòng tiền đầu tư quay lại mạnh mẽ, nguy cơ hình thành “bong bóng cục bộ” ở một số phân khúc là điều cần theo dõi sát sao.
Thực tế, thị trường đang có sự phân hóa rõ nét: Phân khúc căn hộ bình dân và nhà ở xã hội gần như vắng bóng nguồn cung mới trong nhiều quý liên tiếp; Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục thu hút khách, nhất là tại các dự án gần metro hoặc khu trung tâm; Đất nền vùng ven ghi nhận đà tăng giá cục bộ tại Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên…, nhưng thanh khoản thực tế chưa cao.
CBRE dự báo, nếu không tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn cung, mặt bằng giá có thể tiếp tục đi lên trong năm 2026, nhất là tại các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng lớn sắp hoàn thành như tuyến metro số 1 (TP.HCM) hay vành đai 4 (Hà Nội).
Ông Võ Hồng Thắng nhận định thêm, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể khiến giá tăng nhanh hơn thực tế, dẫn đến hiện tượng “bong bóng cục bộ” ở một số khu vực.
Dự báo giá còn tăng nhưng biên độ sẽ hẹp lại
Nhìn về triển vọng, các đơn vị nghiên cứu đều dự báo giá nhà sẽ còn tăng nhẹ trong năm 2026, song biên độ tăng sẽ thu hẹp, dao động khoảng 3–5%/năm. Động lực chính đến từ mặt bằng lãi suất thấp hơn, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và các chính sách tháo gỡ pháp lý đang phát huy hiệu quả rõ rệt.
Xu hướng đầu tư đang thay đổi rõ rệt. Trong bối cảnh vùng đại đô thị TP.HCM mở rộng, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven như Thủ Đức, Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu, nay thuộc phạm vi quản lý của TP.HCM, nơi hạ tầng phát triển mạnh và còn dư địa tăng giá.
Ở phía Đông, Biên Hòa (Đồng Nai) tiếp tục là cực công nghiệp – đô thị trọng điểm, trong khi Long An, sau khi quy hoạch về vùng Tây Nam cùng Tây Ninh, đang nổi lên như điểm đến mới nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng liên vùng được đầu tư mạnh.
Theo bà Dương Thùy Dung, giai đoạn 2025–2026 có thể trở thành bước đệm cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường nếu chính sách được thực hiện đồng bộ và kiểm soát tốt dòng vốn đầu cơ. Nhưng nếu để giá vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực, thị trường có thể rơi vào tình trạng lệch pha cung – cầu tương tự giai đoạn 2018–2019.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn “tăng nóng nhưng chưa bong bóng”. Sức cầu mạnh, nguồn cung yếu và kỳ vọng hạ tầng là ba yếu tố chính đẩy giá lên cao. Để thị trường phát triển bền vững, cần kiểm soát chặt dòng vốn đầu cơ, thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực – thay vì để “cơn sốt giá” dẫn đường cho chu kỳ mới.
