 |
| Khi dữ liệu đất đai được kết nối với quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản, khoảng trống thông tin – yếu tố góp phần tạo giá ảo, đầu cơ – được kỳ vọng sẽ dần thu hẹp. Ảnh: Gia An. |
Từ yêu cầu của Nghị quyết 21 đến cuộc chạy đua dữ liệu đất đai
Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đặt hệ thống dữ liệu vào vị trí quan trọng trong quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết yêu cầu xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng “tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu”, kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản.
Hệ thống dữ liệu phải bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”, trong đó thông tin về quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi, bồi thường và giá đất phải được cập nhật, công khai. Đặc biệt, việc xác định giá đất phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, hạn chế thao túng giá và hình thành giá ảo.
Nghị quyết đặt mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đối với diện tích chưa có trong hệ thống.
Thực hiện mục tiêu này, từ đầu năm 2026, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 05/CT-TTg ngày 13/2; Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Bộ Công an tiếp tục triển khai Kế hoạch 2959/KH-BNNMT-BCA ngày 29/3.
Theo Cục Quản lý đất đai, đến ngày 29/6/2026, cả nước đã xây dựng cơ sở dữ liệu đối với hơn 68,2 triệu trên tổng số 100.675.623 thửa đất, đạt khoảng 68%. Trong đó, hơn 33,89 triệu thửa đạt tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Khoảng 87,39 triệu lượt dữ liệu đã được đối khớp, xác thực với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, liên quan đến hơn 67,5 triệu thửa đất và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, thách thức không chỉ là số hóa mà còn là chuẩn hóa, cập nhật và liên thông dữ liệu. Khoảng cách từ “có dữ liệu” đến “dữ liệu có thể khai thác hiệu quả” vẫn còn đáng kể.
Khi dữ liệu đi vào giá đất và thị trường
Theo chuyên gia Sử Ngọc Khương, bất động sản là thị trường có mức độ bất cân xứng thông tin cao. Người mua muốn kiểm tra quy hoạch, pháp lý hay lịch sử tài sản thường phải tiếp cận nhiều nguồn khác nhau. Vì vậy, giá trị của chuyển đổi số nằm ở khả năng kết nối và khai thác dữ liệu, chứ không chỉ đưa hồ sơ giấy lên môi trường điện tử.
Nếu dữ liệu đất đai được liên thông với quy hoạch, xây dựng, tài chính và thuế, người dân thuận lợi hơn trong tra cứu; ngân hàng có thêm cơ sở thẩm định tài sản; doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể giảm chi phí, thời gian thẩm định.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, cho rằng việc xác định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu kết nối giữa thuế, công chứng, ngân hàng. Dữ liệu đầy đủ, minh bạch hơn sẽ giúp hạn chế thao túng và hình thành giá ảo.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đánh giá việc xác định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học sẽ tạo thêm cơ sở kiểm chứng, hạn chế giá đất bị chi phối bởi thông tin thiếu chính xác.
Dữ liệu không thể tự xóa bỏ đầu cơ hay sốt đất, bởi giá bất động sản còn phụ thuộc nguồn cung, quy hoạch, tín dụng và tâm lý thị trường. Nhưng dữ liệu minh bạch có thể thu hẹp bất cân xứng thông tin, giúp người mua, ngân hàng và nhà đầu tư đưa ra quyết định có cơ sở hơn.
Vì vậy, thước đo cuối cùng không phải là có bao nhiêu thửa đất được số hóa, mà là dữ liệu có thực sự được sử dụng trong quản lý, định giá, cấp tín dụng và quyết định đầu tư hay không.
Khi đó, lợi thế trên thị trường bất động sản có thể dần chuyển từ việc “biết tin trước” sang khả năng “đánh giá đúng giá trị và khai thác hiệu quả tài sản”.
