 |
| Quang cảnh Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026) tại TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn |
Từ quỹ đất sang năng lực phục vụ
Đây là vấn đề được đặt ra tại phiên đối thoại “Khu công nghiệp thế hệ mới – Từ quỹ đất đến năng lực vận hành”, diễn ra ngày 29/9 trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026) tại TP.HCM.
Nếu trước đây lợi thế của khu công nghiệp chủ yếu nằm ở vị trí, diện tích đất, giá thuê và nguồn lao động, thì yêu cầu của nhà đầu tư sản xuất hiện nay đã rộng hơn. Thời gian đưa nhà máy vào vận hành, độ ổn định của điện - nước, kết nối logistics, tiêu chuẩn môi trường, nhân lực và chất lượng dịch vụ ngày càng được coi trọng.
Theo ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ), mô hình khu công nghiệp truyền thống chủ yếu xoay quanh đất, lao động và nguyên liệu. Khi yêu cầu của doanh nghiệp sản xuất nâng lên, KCN phải tạo môi trường hoạt động đồng bộ hơn, từ logistics, năng lượng tái tạo đến không gian cho người lao động và các tiêu chí xanh.
TTC IZ Trảng Bàng là một ví dụ. Trong 5-7 năm qua, doanh nghiệp từng bước bổ sung logistics, năng lượng xanh và khu vực phục vụ người lao động. Riêng phân khu dệt nhuộm 215 ha được đầu tư hệ thống xử lý nước thải công suất 27.000 m³/ngày.
Ông Nguyễn Hữu Thức, Tổng giám đốc CTCP IMG Phước Đông, cho rằng khu công nghiệp kiểu mới phải chứng minh khả năng đáp ứng toàn diện nhu cầu của nhà đầu tư. Điện ổn định, nguồn nước liên tục, xử lý chất thải, đội ngũ quản lý chuyên nghiệp và khả năng đồng hành từ giai đoạn đầu là những yếu tố nền tảng.
Kết nối cũng không còn giới hạn ở đường bộ. Cảng biển, đường thủy và vận tải đa phương thức cần được tính cùng quy hoạch công nghiệp, qua đó lựa chọn ngành nghề phù hợp với năng lực hạ tầng.
Nhà đầu tư chọn khả năng vận hành
Theo ông Hoàng Vĩnh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild International Việt Nam, câu hỏi của nhà đầu tư hiện nay không chỉ là “đặt nhà máy ở đâu”, mà còn là “mất bao lâu để có thể vận hành” và môi trường đó có đủ ổn định trong dài hạn hay không.
Đây là một trong những lý do mô hình nhà xưởng xây sẵn phát triển, nhất là với các ngành điện tử và công nghệ cao. Mô hình “plug-and-play” giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai và giảm chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, giá trị của nhà xưởng không chỉ nằm ở công trình mà còn ở độ tin cậy của hạ tầng, khả năng mở rộng, nguồn năng lượng và tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Sự thay đổi này cũng buộc nhà phát triển khu công nghiệp phải mở rộng vai trò. Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, ngoài mặt bằng, doanh nghiệp sản xuất còn cần điện, logistics, lao động có kỹ năng, nhà cung cấp, đào tạo nhân lực và khả năng mở rộng khi sản xuất tăng trưởng.
Khi các yếu tố không được đáp ứng đồng bộ, giá thuê thấp chưa chắc đồng nghĩa tổng chi phí thấp. Vì vậy, năng lực cung cấp một hệ sinh thái sản xuất đang trở thành một phần giá trị của khu công nghiệp.
Từ phía nhà phát triển, ông Hoàng Vĩnh Tuấn cho biết, các nhà sản xuất quốc tế ngày càng xem xét cùng lúc khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng, độ tin cậy của tiện ích, tính linh hoạt và hiệu quả vận hành bên cạnh chi phí. ESG cũng ngày càng đi sâu vào quá trình lựa chọn địa điểm sản xuất.
Dịch vụ vận hành vì thế được nâng tầm. Mô hình một cửa, quản lý tài sản chuyên nghiệp và hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt quá trình hoạt động có thể rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí phát sinh và hỗ trợ mở rộng nhà máy.
Ở một khía cạnh khác, ông John Campbell, Giám đốc khối dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam lưu ý, giá trị khu công nghiệp còn phụ thuộc vào khả năng kết nối với đường bộ, cảng biển, sân bay và các trung tâm sản xuất. Một KCN nằm trong mạng lưới logistics và công nghiệp rộng hơn sẽ có lợi thế khác với một dự án chỉ được nhìn như khu đất độc lập.
Cuộc cạnh tranh mới vì vậy không loại bỏ vai trò của quỹ đất. Đất sạch, vị trí phù hợp và giá thuê vẫn là điều kiện cần, nhưng không còn là toàn bộ sản phẩm.
Giá trị ngày càng nằm ở khả năng biến quỹ đất thành môi trường sản xuất có thể vận hành nhanh, ổn định và mở rộng. Lợi thế của khu công nghiệp vì thế không chỉ được đo bằng bao nhiêu hecta đất có thể cho thuê, mà còn bằng việc doanh nghiệp có thể bắt đầu sản xuất nhanh đến đâu và duy trì vận hành hiệu quả trong bao lâu.
