 |
| Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận vốn hơn. Ảnh: Bảo Tín |
Dòng vốn M&A ưu tiên dự án có tính sẵn sàng cao
Dù thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi, giới đầu tư hiện không còn sẵn sàng chấp nhận rủi ro như giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Điều này thể hiện khá rõ qua các thương vụ M&A diễn ra trong các tháng đầu năm 2026.
Tại Đồng Nai, Công ty Cổ phần TNT Phú Hòa đã chi khoảng 2.500 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng các phân khu 1, 2 và 3 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước với quy mô hơn 30 ha. Cùng dự án, Công ty Cổ phần Everland An Giang cũng chi gần 490 tỷ đồng để sở hữu phân khu 7.1 rộng khoảng 14,4 ha.
Điểm đáng chú ý là các nhà đầu tư không lựa chọn những khu đất mới chưa định hình quy hoạch mà tìm đến các phân khu nằm trong một dự án đã được phát triển trong nhiều năm. Trong bối cảnh thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư ngày càng kéo dài, việc sở hữu các quỹ đất có tính sẵn sàng cao giúp doanh nghiệp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Xu hướng tương tự cũng xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư nước ngoài. Một trong những giao dịch đáng chú ý là thương vụ chuyển nhượng 100% vốn tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thiên Long Building, đơn vị sở hữu Dự án Khu nhà ở cao tầng hỗn hợp Thuận An 1, với sự tham gia của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1 và Mitsubishi Corporation.
Thay vì phát triển dự án từ đầu, nhiều nhà đầu tư ngoại đang lựa chọn hình thức M&A để tiếp cận các tài sản đã hoàn thiện các bước chuẩn bị quan trọng. Điều này cho thấy giá trị của một dự án hiện nay không chỉ nằm ở quỹ đất mà còn ở mức độ sẵn sàng để đưa vào khai thác.
Ở phân khúc khách sạn, quý I vừa qua cũng ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 22,22% cổ phần tại Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn Bạch Đằng, đơn vị sở hữu khách sạn Hilton Đà Nẵng. Dù giá trị và bên mua không được công bố, thương vụ này cho thấy những tài sản đang vận hành, có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn nhận được sự quan tâm của thị trường.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy đầu tư khi hiệu quả khai thác đang được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Áp lực tài chính khiến dòng tiền ngày càng thận trọng
Sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư không phải là ngẫu nhiên, mà xuất phát từ những áp lực ngày càng lớn của thị trường.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, năm 2026 thị trường có khoảng 204.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 61%. Áp lực trả nợ khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc sử dụng vốn.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm liên tiếp. Theo số liệu của TS. Cấn Văn Lực, giá nhà đất giai đoạn 2019-2024 tăng khoảng 59%, riêng năm 2025 tiếp tục tăng từ 10-30% tùy phân khúc. Khi giá tài sản đã ở mức cao, dư địa tăng giá không còn quá lớn như trước, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về khả năng sinh lời của từng dự án.
Một yếu tố khác đang tác động đến dòng vốn là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, thị trường vẫn đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân, trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn khó khăn kéo dài.
Những yếu tố này đang tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ nét trên thị trường. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận vốn hơn. Ngược lại, những dự án chậm triển khai, vướng mắc pháp lý hoặc thiếu khả năng tạo dòng tiền sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.
Thực tế cho thấy dòng vốn vẫn hiện diện trên thị trường bất động sản, nhưng không còn chảy dàn trải như trước. Trong bối cảnh áp lực tài chính gia tăng và mặt bằng giá đã neo ở mức cao, nhà đầu tư đang đặt yếu tố an toàn, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng vốn lên hàng đầu. Điều đó khiến quá trình sàng lọc trên thị trường trở nên rõ nét hơn và có thể sẽ là xu hướng chủ đạo trong phần còn lại của năm 2026.
